楼盘销售方案(如何做个房产销售)

大家好，今天来为大家解答楼盘销售方案这个问题的一些问题点，包括如何做个房产销售也一样很多人还不知道，因此呢，今天就来为大家分析分析，现在让我们一起来看看吧！如果解决了您的问题，还望您关注下本站哦，谢谢~

本文目录

1. 0首付购房现实吗能促进房屋销售吗
2. 如何做个房产销售
3. 做房地产销售需要什么条件
4. 烂尾楼盘该怎么卖
5. 做房地产销售难吗

0首付购房现实吗能促进房屋销售吗

大家好，我是勇谈。“零首付购房”一直以来都有人在呼吁，我也在一篇文章中直接提出了自己的观点“零首付购房不可能实现，零首付购房开始之时就是大量违约引发金融系统危机之时”。这点从上世纪80年代日本房地产泡沫破裂和美国2008年次贷危机爆发就可以看出来，而且当时日本和美国并没有公开实行“零首付购房”，就造成了这样的局面。借此机会简单谈谈我的观察。

车子跟房产是两码事，毕竟两者的产品价格差距巨大，况且不少零首付购车不一定是真的

零首付购车这两年很火，但你能确定你是“零首付购车”吗？多数被证明是骗局

根据消费者反馈来看，包括过去到现在为止但凡打出“零首付购车”的基本都是骗局，多数试图用零首付购车的朋友最终都发现原来自己实际上走的是“零首付租车”！！为何是骗局？因为从汽车厂家到正规汽车销售来看，根本没有一个渠道能够有巨大的资金链来支撑零首付购车。所以大家要清楚“零首付购车”和“零首付租车”的区别。

杠杆消费固然可以，但是鼓励全面超杠杆消费无疑是“杀鸡取卵”，毕竟房价如此高就跟杠杆资金有巨大关系

本身房地产企业的负债率已经很高，高达79.1%的高负债率已经属于很危险了（如上图所示）。你是嫌如今的房价不够高吗？如果感觉房价太低的话，倒是可以鼓励“零首付购房”或者类似于这样的“首付贷”来解决大家购房资金不足的问题。实际情况确实，“首付贷”已经被住建部明确指出属于违规行为，也就是说是违法的。为何会这样？因为首付贷的背后牵扯到大量的负债，采取首付贷或零首付方式购房的最终结果就是后期违约率剧增，美国次贷危机就是因为大量购房者没有足够的收入来支付房贷，导致银行系统崩溃。所以，房地产市场要想稳定，房价要想稳定（或微跌）的前提是“不允许杠杆资金进入楼市”（也就是从2018年开始的融资端调控）。

“零首付购房或者购车”确实可以短时间促进销售，但是带来的潜在违约风险确实巨大的

“救急不救穷”是老话，到底什么急？什么是穷？大家需要明白

让本身没有足够收入能力和还款能力的人，非得走上买车买房这条路，你认为是帮还是害？“救急不救穷”也是如今包括银行在内很多金融机构的做事准则，为何贷款买房、买车都需要审核贷款资格？其实就是为了保证贷款给到符合条件的人。把贷款给予本身不具备还款能力的人无疑就是害人害己，就拿前几年流行的网贷来说，真正用网贷的人几乎没有短时间能够走出来的（因为本身的收入就不足以支撑消费）。

零首付购房购车或许会短时间内促进销售，提升大家的购买力，最终的风险都需要银行和国家兜底

不是所有人都具备长期还款能力的，相比于汽车贷款只有2-3年来说，购房贷款往往需要20-30年的时间。还房款是一个长期的过程，哪怕是如今已经购房获得贷款的朋友，也没有人敢100%保证自己未来几十年不会违约或者延期。就拿此次疫情来说，就使得不少过去采取杠杆方式贷款买房的朋友深深感到无力，风险随时会发生尤其是在几十年的时间浪潮中。

如果你真的想要房价下降或者稳定，请不要再鼓吹“零首付或首付贷”的购房方式了

一直鼓吹零首付或首付贷的几乎都是房产从业人员（或房产有关专家），他们只是为了自己一时得力做出的短视行为

首付贷这样的产品为何会出现？其实其推动的主力还是开发商，开发商面对市场销售不振，需求不旺的情况可以说挖空了心思。忽悠或者引导一些想买房但是缺乏资金的购房者采取首付贷，其实还是为了解决“卖房问题”，但是看过首付贷合同的朋友应该知道一个问题“几乎所有的风险都在购房者和银行身上”，不违约还好，一旦违约最后的结果就是“房财两失”。

房价为何今天这么高？主因还是过去20多年大量的资金涌入的结果，其中不乏股市等的杠杆资金

“股市可以有杠杆，楼市不要有杠杆”这是我的一贯坚持。大家可以试想一个问题，如果首付贷或者零首付购房开始实行，那么就会有大量的本身不具备购房的人开始进入楼市。按照70%的城镇化率来看，起码还有1.4亿的潜在购买力，这个口子开了短时间大量人开始集中购房的结果肯定是房价再次大涨，甚至是暴涨。你期望房价再次大涨、暴涨吗？如上图所示是过去一年房地产国内贷款走势图，可以看到截至2019年12月房企国内贷款累计值已经超过2.5万亿！！！

综上，零首付购房肯定会促进销售，但这是用非正常手段来刺激大家购房消费，其后果十分严重。如果你不想房价再出现2-3年翻一番的话，可以不要再鼓吹零首付或者首付贷了。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

如何做个房产销售

你决定全面发展就来做房产销售！先进大公司大平台学习，遇到个好师傅，愿意带你，然后出来单干，摸爬滚打后，你会发现这么多年努力，不如现在多买套房！

做房地产销售需要什么条件

之前在知乎上看到一个问题，问的是房地产的销售绝技，具体的描述是“房地产销售真有这么难吗？有点怕怕的”，这个说法真的表示有点无语。

首先，要明白房产销售的具体划分，房产中介，代理公司，开发商都有自己的销售团队。

去房产中介做销售，也就是所谓的房产经纪人，这个工作的门槛最低，基本上买一身西服就可以上岗，大型的中介公司，比如链家，我爱我家，相对有一定要求，就是要求大专或者本科学历，但是这个绝对不是硬性要求，你懂得。当然待遇相对来说也比较差，只能靠佣金，而且经常被人鄙视；

代理公司，如世联，中原，思源，易居等也都有自己的销售团队，这些相对来说要求会高一点，但是不是体现在学历上，更多看重的是经验和颜值；

而开发商的销售团队，要求肯定是最高的，很多大开发商的“管培生”都是985，211学历的全日制本科生，而且长相、气质、能力都十分出众，而且开发商给管培生的待遇也都非常好，不仅提点高，而且底薪也很高。

所以，如果有的选，千万不要去做中介，这种会慢慢拉低你的逼格。

站在风口上，猪都能飞起来

事实上，任何一份工作都会有人做的好，而且任何一份工作也都有它的红利期，也就是所谓的“站在风口上，猪都能飞起来”。

在2015年到2017年上半年，大部分城市的房地产是非常好做的。如果是在北上广深等一线城市，尤其是去年，你会发现很多楼盘的销售都是“坐销”，甚至是“躺销”。

15个热点城市的楼盘，只要产品不是差到一定程度，那房子都是嗖嗖的卖。基本上不用销售技巧，去年一年是房产市场最好的风口期，所以如果是去年的市场，你在一个还不错的城市做销售，真的不愁业绩，也不用考虑太深层次的销售技巧，只要人气质不错，不惹人讨厌，那业绩都是不错的。

至于今年，或者接下来的一年，房地产销售的红利期还在，关键就是看你的选择了。

平台很重要，选择大家都认可的开发商，对于成交起着根基作用。如果开发商或者产品本身不行，你就算厉害死，那业绩也不会好到哪里去。相反，像万科，华润，恒大、金地，龙湖、保利碧桂园这种，不管在哪个城市，相比其他的项目，都是更好卖的；

城市很关键。从目前的情况来看，北上广深因为批地少，不会有很多项目入市，而且是调控的首要对象，目前已经不是销售选择的最佳市场。

很多二线城市，比如苏州、天津、沈阳、济南、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、厦门，房价都有反弹趋势。这些城市土地供应少，但是人口在增加，所以供需矛盾凸显，房子也更好卖。

打铁还需自身硬

销售一个非常重颜值的工作，记得好好收拾一下自己

总体来看，确实是颜值高的销售，房子卖的更好。这里的颜值，不是说一定要长得一笑倾城，再笑倾国，最重要的是长得清爽，有亲和力的美。

之前一个女销售，真的很漂亮，她在带客户看房的时候，她的手指到哪，客户的眼睛就跟到哪，客户家的小孩都安静听讲，而且跟她说话的态度也特别好；相比之下，再看一个男销售，长得不丑，但是有点小凶，而且体格稍微有点壮，他带客户看房时，客户一家人都是自己看，七嘴八舌的，也不怎么听他讲，所以他只能提高分贝，而且一顿拍手击掌，引起客户的注意，让客户跟着他，具体画面自行脑补。。。

专业度高，逻辑性强

这个项目周边的规划一定要非常清楚，项目周边又新挂出几块地，哪个地方要建商场，地铁有没有在修，巴拉巴拉。

同时，一定要对竞品有所了解，最好是同区域的所有项目自己亲自跑盘市调，了解项目的卖点和最新销售信息，别客户提到一个楼盘，你没什么反映。

很多长得不是很好看的或者长得比较小、感觉不是让人很有信服力的，走的都是专业路线。

记得一个93年的销售，本来就年轻，长得还显小，有一次他接待一个很有钱的客户，那个客户最开始非常趾高气扬，压根没把他放眼里，而且也不怎么听他说，直接“命令”销售，你别讲了，我都知道，就告诉我具体还有什么房源吧。

结果这个93年的销售表情和语气都强势起来，直接反问他。你说你都知道，那我问你，这项目周边新拍了什么地，你知道吗？！拍的这几块地，地价都多少，你知道吗？！项目周边的**飞机场有多大规模，能带动多少劳动力，你知道吗？！一顿狂问之后，客户有点软了下来，说不太清楚。。。结果这销售直接怼一句，不知道你还不听！接着，这客户就老老实实听销售讲盘。。。

转折就是这么戏剧化。所以，如果你能用你的专业度shock到客户，那你离成交就不远了。

对于带客户的具体步骤，建议一步不落。区域沙盘，项目沙盘，讲解样板间，造梦，这是一个系统，其中一个步骤没讲好，可能都会影响成交，货值越大的楼盘，越是这样。

所以，一定要给客户把这些仔细全面生动引人入胜地讲好，对于哪些自以为是、不愿意听你讲的客户，也一定要想方设法征服他，让他听下去。说白了，就是只要他家没人突发疾病，或者公司突然要倒闭，那你就算是第二天结婚，你也要听我讲完。

讲的越生动越好，听一些人说，很多高端项目的销售，讲盘厉害到能把客户讲哭，甚至有时候他和客户一起抱着哭。这种不成交，WTF！怎么可能啊？！没事自己就多练讲盘，从项目讲到物业，再从物业讲到项目，各种穿插，可以对着镜子自己讲，也可以对着保安讲，讲到保安都能基本完整地复述下来，基本上你也到一定水平了。

做好吃苦受累的心理准备。销售就是这样，不管市场好还是不好，工作强度都是很大的。

之前在龙湖一个项目，当时的销售业绩一直不太好，所以后来总部新派了一个项目总，连夜开会讨论新的营销方案，并且要求第二天执行。当时的那些销售团队是当天晚上下班之后直接开会，开到第二天凌晨5点半，然后第二天早上8点半就要开始做方案的落实。而且龙湖的下班时间没有具体规定，很多人都是晚上11点左右才下班，基本上就相当于连续工作40个小时。

这种强度虽然不是天天这样，但是总的来说确实是压力和强度都很大的，如果身体不好，或者心理承受能力差，确实不太适合房产销售的工作。

销售的道——人品与人格

坚决不能“以貌取人”。很多做的比较久的销售容易犯这种毛病，认为自己从业久，经验丰富，能识别“有钱人”与“没钱人”，所以经常会打量客户的穿戴。

但是这种其实是容易产生误判的，因为现在确实有部分的有钱人非常低调，骑自行车的去售楼处的人一次性买2套房的已经不是新鲜事，穿睡衣去看房的，也别认为她不是“准客户”，甚至一个人到售楼处跟销售说明了自己就是来看看的，也不要以为这个人没有任何价值，相反，万一他后期给你带了一个买房团呢？！

同时，对于成交客户，要学会礼尚往来。过节时可以给客户买一些小礼物，毕竟他们在你这成交，你已经赚取了佣金。更重要的是，如果你的好被客户认可，以后他们肯定会给你“友介客户啊”，毕竟每个人都有自己的圈子，有钱人的圈子里都是有钱人。

对于没成交的客户，也不要“恩断义绝”。客户没成交，那肯定是有没成交的原因，有可能是他只是觉得时机不对，想等一段时间，那这种你可以试着长期维护，让他记住你，如果他买房，他肯定会想到你；如果客户是成交到其他楼盘，那如果你之前对他一直很好，那以后如果他朋友买房，是不是有可能会推荐给你呢？

对于成交后又退房的客户，这个确实比较头疼。很多销售因为客户退房，可能会被罚钱或者被点名批评。但是这种情况出现，不管是不是赖客户，都不要太放心上，毕竟销售本身就是累心的工作，放宽心吧~

业绩与诚信不冲突。现在房价飙升，对于很多刚需客户来说，这可能是他们这辈子最大的奢侈品，买房的钱也很有可能是两家人两代的收入，所以，对于客户买房中出现的问题，认真负责，真诚对待。。。这是销售终极的道。

烂尾楼盘该怎么卖

谢谢邀请。

房产，是一种固定资产。居民居住，或者投资，都是升值保值的好方式。居民腰包鼓起来，开始进行房产的投资，或者居住更好的环境，或者为了学生上学方便买学区房。开发商为了满足各种需求，出现了学区房，住宅房，商业办公楼，工业房，商铺，别墅，还有综合楼等。买卖双方各取所需，市场前景一片利好。

雨后春笋般的商品房，随处可见开发的楼盘，宣传广告，到处可见。灯杆上，大招牌上，公交车身，站牌上，流动车，发广告，能看到的地方，无处不在。首先进入市场的楼房，卖的空空的，随着市场的预热，更多卖家进入其中，变的更加火热。

楼盘这么吃香，买楼的这么多，为什么会出现烂尾楼盘？

第一，开发商财政能力小，贷款停止。资金链断了，没有资金自然就停工了，同时也没有另外的开发商接盘。

第二，开发商买地皮投资过大，利润浅薄，物价和人工费用上涨过快等因素，导致最终投资超出投资前预算，利润成了负数。

第三，质量不过关，出现豆腐渣工程，被迫停工，返工成本太大，无人接盘。

第四，市场定位偏差，导致后续的销售暗淡，回收资金缓慢，最后停工。

烂尾楼影响面，还是比较广的，先期投资买房的，贷款也是银行的头等事情。再讲讲烂尾楼的后续处理方案：

第一，随着市场房价的上涨，重新恢复开工解套，最后还是有收益，新的开发商接手，成功处理掉，各个方面都好。

第二，基础建设方面，一直都是很给力的。波及的烂尾楼，会毁掉，有眼光的新开发商提前接手，也是会赚上一笔。

第三，对于豆腐渣工程的楼盘，国家要求很严格。最后一定会爆破毁掉，保护人民的生命安全。

现在，烂尾楼，随着房产市场的稳定，以及宏观方面的调控，楼盘不再出现疯狂的局面，相对来说，比较少。大家都开始理性的去判定，最后的投资方向。

动动发财小手，点个赞和关注，再走呗。

做房地产销售难吗

之前在知乎上看到一个问题，问的是房地产的销售绝技，具体的描述是“房地产销售真有这么难吗？有点怕怕的”，这个说法真的表示有点无语。

首先，要明白房产销售的具体划分，房产中介，代理公司，开发商都有自己的销售团队。

去房产中介做销售，也就是所谓的房产经纪人，这个工作的门槛最低，基本上买一身西服就可以上岗，大型的中介公司，比如链家，我爱我家，相对有一定要求，就是要求大专或者本科学历，但是这个绝对不是硬性要求，你懂得。当然待遇相对来说也比较差，只能靠佣金，而且经常被人鄙视；

代理公司，如世联，中原，思源，易居等也都有自己的销售团队，这些相对来说要求会高一点，但是不是体现在学历上，更多看重的是经验和颜值；

而开发商的销售团队，要求肯定是最高的，很多大开发商的“管培生”都是985，211学历的全日制本科生，而且长相、气质、能力都十分出众，而且开发商给管培生的待遇也都非常好，不仅提点高，而且底薪也很高。

所以，如果有的选，千万不要去做中介，这种会慢慢拉低你的逼格。

站在风口上，猪都能飞起来

事实上，任何一份工作都会有人做的好，而且任何一份工作也都有它的红利期，也就是所谓的“站在风口上，猪都能飞起来”。

在2015年到2017年上半年，大部分城市的房地产是非常好做的。如果是在北上广深等一线城市，尤其是去年，你会发现很多楼盘的销售都是“坐销”，甚至是“躺销”。

15个热点城市的楼盘，只要产品不是差到一定程度，那房子都是嗖嗖的卖。基本上不用销售技巧，去年一年是房产市场最好的风口期，所以如果是去年的市场，你在一个还不错的城市做销售，真的不愁业绩，也不用考虑太深层次的销售技巧，只要人气质不错，不惹人讨厌，那业绩都是不错的。

至于今年，或者接下来的一年，房地产销售的红利期还在，关键就是看你的选择了。

平台很重要，选择大家都认可的开发商，对于成交起着根基作用。如果开发商或者产品本身不行，你就算厉害死，那业绩也不会好到哪里去。相反，像万科，华润，恒大、金地，龙湖、保利碧桂园这种，不管在哪个城市，相比其他的项目，都是更好卖的；

城市很关键。从目前的情况来看，北上广深因为批地少，不会有很多项目入市，而且是调控的首要对象，目前已经不是销售选择的最佳市场。

很多二线城市，比如苏州、天津、沈阳、济南、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、厦门，房价都有反弹趋势。这些城市土地供应少，但是人口在增加，所以供需矛盾凸显，房子也更好卖。

打铁还需自身硬

销售一个非常重颜值的工作，记得好好收拾一下自己

总体来看，确实是颜值高的销售，房子卖的更好。这里的颜值，不是说一定要长得一笑倾城，再笑倾国，最重要的是长得清爽，有亲和力的美。

之前一个女销售，真的很漂亮，她在带客户看房的时候，她的手指到哪，客户的眼睛就跟到哪，客户家的小孩都安静听讲，而且跟她说话的态度也特别好；相比之下，再看一个男销售，长得不丑，但是有点小凶，而且体格稍微有点壮，他带客户看房时，客户一家人都是自己看，七嘴八舌的，也不怎么听他讲，所以他只能提高分贝，而且一顿拍手击掌，引起客户的注意，让客户跟着他，具体画面自行脑补。。。

专业度高，逻辑性强

这个项目周边的规划一定要非常清楚，项目周边又新挂出几块地，哪个地方要建商场，地铁有没有在修，巴拉巴拉。

同时，一定要对竞品有所了解，最好是同区域的所有项目自己亲自跑盘市调，了解项目的卖点和最新销售信息，别客户提到一个楼盘，你没什么反映。

很多长得不是很好看的或者长得比较小、感觉不是让人很有信服力的，走的都是专业路线。

记得一个93年的销售，本来就年轻，长得还显小，有一次他接待一个很有钱的客户，那个客户最开始非常趾高气扬，压根没把他放眼里，而且也不怎么听他说，直接“命令”销售，你别讲了，我都知道，就告诉我具体还有什么房源吧。

结果这个93年的销售表情和语气都强势起来，直接反问他。你说你都知道，那我问你，这项目周边新拍了什么地，你知道吗？！拍的这几块地，地价都多少，你知道吗？！项目周边的**飞机场有多大规模，能带动多少劳动力，你知道吗？！一顿狂问之后，客户有点软了下来，说不太清楚。。。结果这销售直接怼一句，不知道你还不听！接着，这客户就老老实实听销售讲盘。。。

转折就是这么戏剧化。所以，如果你能用你的专业度shock到客户，那你离成交就不远了。

对于带客户的具体步骤，建议一步不落。区域沙盘，项目沙盘，讲解样板间，造梦，这是一个系统，其中一个步骤没讲好，可能都会影响成交，货值越大的楼盘，越是这样。

所以，一定要给客户把这些仔细全面生动引人入胜地讲好，对于哪些自以为是、不愿意听你讲的客户，也一定要想方设法征服他，让他听下去。说白了，就是只要他家没人突发疾病，或者公司突然要倒闭，那你就算是第二天结婚，你也要听我讲完。

讲的越生动越好，听一些人说，很多高端项目的销售，讲盘厉害到能把客户讲哭，甚至有时候他和客户一起抱着哭。这种不成交，WTF！怎么可能啊？！没事自己就多练讲盘，从项目讲到物业，再从物业讲到项目，各种穿插，可以对着镜子自己讲，也可以对着保安讲，讲到保安都能基本完整地复述下来，基本上你也到一定水平了。

做好吃苦受累的心理准备。销售就是这样，不管市场好还是不好，工作强度都是很大的。

之前在龙湖一个项目，当时的销售业绩一直不太好，所以后来总部新派了一个项目总，连夜开会讨论新的营销方案，并且要求第二天执行。当时的那些销售团队是当天晚上下班之后直接开会，开到第二天凌晨5点半，然后第二天早上8点半就要开始做方案的落实。而且龙湖的下班时间没有具体规定，很多人都是晚上11点左右才下班，基本上就相当于连续工作40个小时。

这种强度虽然不是天天这样，但是总的来说确实是压力和强度都很大的，如果身体不好，或者心理承受能力差，确实不太适合房产销售的工作。

销售的道——人品与人格

坚决不能“以貌取人”。很多做的比较久的销售容易犯这种毛病，认为自己从业久，经验丰富，能识别“有钱人”与“没钱人”，所以经常会打量客户的穿戴。

但是这种其实是容易产生误判的，因为现在确实有部分的有钱人非常低调，骑自行车的去售楼处的人一次性买2套房的已经不是新鲜事，穿睡衣去看房的，也别认为她不是“准客户”，甚至一个人到售楼处跟销售说明了自己就是来看看的，也不要以为这个人没有任何价值，相反，万一他后期给你带了一个买房团呢？！

同时，对于成交客户，要学会礼尚往来。过节时可以给客户买一些小礼物，毕竟他们在你这成交，你已经赚取了佣金。更重要的是，如果你的好被客户认可，以后他们肯定会给你“友介客户啊”，毕竟每个人都有自己的圈子，有钱人的圈子里都是有钱人。

对于没成交的客户，也不要“恩断义绝”。客户没成交，那肯定是有没成交的原因，有可能是他只是觉得时机不对，想等一段时间，那这种你可以试着长期维护，让他记住你，如果他买房，他肯定会想到你；如果客户是成交到其他楼盘，那如果你之前对他一直很好，那以后如果他朋友买房，是不是有可能会推荐给你呢？

对于成交后又退房的客户，这个确实比较头疼。很多销售因为客户退房，可能会被罚钱或者被点名批评。但是这种情况出现，不管是不是赖客户，都不要太放心上，毕竟销售本身就是累心的工作，放宽心吧~

业绩与诚信不冲突。现在房价飙升，对于很多刚需客户来说，这可能是他们这辈子最大的奢侈品，买房的钱也很有可能是两家人两代的收入，所以，对于客户买房中出现的问题，认真负责，真诚对待。。。这是销售终极的道。

好了，关于楼盘销售方案和如何做个房产销售的问题到这里结束啦，希望可以解决您的问题哈！