1.工程技术部组织架构及岗位职责 5

1.1工程技术部工作职能及组织架构 AAA·GC-01(C/1) 6

1.2工程技术部岗位职责 AAA·GC-02(C/1) 7

2.工程技术部管理制度（规程） 9

2.1物业早期介入管理办法 AAA·GC-03(C/1) 10

2.2物业承接查验管理办法 AAA·GC-04(C/1) 13

2.3设施设备安全管理办法 AAA·GC-05(C/1) 17

2.4设施设备维护管理工作计划实施细则 AAA·GC-06(C/1) 20

2.5房屋及设施设备维修管理办法 AAA·GC-07(C/1) 22

2.6设施设备分类和编码规定 AAA·GC-08(C/1) 25

2.7测量和监控装置管理规定 AAA·GC-09(C/1) 27

2.8设备完好率、房屋完好率统计规则 AAA·GC-10(C/1) 30

2.9设备档案管理制度 AAA·GC-11(C/1) 34

2.10公共能耗管理及考核制度 AAA·GC-12(C/1) 37

2.11机房管理制度 AAA·GC-13(C/1) 41

2.12设施设备专项外委管理办法 AAA·GC-14(C/1) 43

2.13设施设备事故处置制度 AAA·GC-15(C/1) 46

2.14设备停用、报废、购置管理制度 AAA·GC-16(C/1) 49

2.15房屋及设施设备管理规范 AAA·GC-17(C/1) 52

3. 工程技术部质量记录表 77

3.1单元房间查验交接表 AAA·GC-JL-GC04-01(C/1) 78

序号 文件名称 文件编号 页码

3.2户内工程查验检查表 AAA·GC-JL-GC04-02(C/1) 80

3.3楼层公共设施查验表 AAA·GC-JL-GC04-03(C/1) 81

3.4设备设施接管查验表 AAA·GC-JL-GC04-04(C/1) 82

3.5设备设施查验初检表 AAA·GC-JL-GC04-05(C/1) 83

3.6物业资料移交清单 AAA·GC-JL-GC04-06(C/1) 84

3.7钥匙承接查验表 AAA·GC-JL-GC04-07(C/1) 85

3.8设备设施移交清单 AAA·GC-JL-GC04-08(C/1) 86

3.9钥匙借用登记表 AAA·GC-JL-GC05-01(C/1) 87

3.10倒闸操作票 AAA·GC-JL-GC05-02(C/1) 88

3.11工作票 AAA·GC-JL-GC05-03(C/1) 89

3.12水池（箱）清洗及消毒记录表 AAA·GC-JL-GC05-04(C/1) 90

3.13设施设备维护部月工作总结计划 AAA·GC-JL-GC06-01(C/1) 91

3.14设备维修记录表 AAA·GC-JL-GC07-01(C/1) 94

3.15维修工作登记/统计表 AAA·GC-JL-GC07-02(C/1) 95

3.16系统设施设备维护/保养记录 AAA·GC-JL-GC07-03(C/1) 96

3.17设施设备管理检查表 AAA·GC-JL-GC07-05(C/1) 97

3.18设备标识卡 AAA·GC-JL-GC08-01(C/1) 99

3.19测量器具台账表 AAA·GC-JL-GC09-01(C/1) 100

3.20测量、计量器具检测记录表 AAA·GC-JL-GC09-02(C/1) 101

3.21计量器具报废表 AAA·GC-JL-GC09-03(C/1) 102

3.22检测设备、仪器周期送检计划表 AAA·GC-JL-GC09-04(C/1) 103

3.23房屋及设备设施运行状态报表 AAA·GC-JL-GC10-01(C/1) 104

3.24设备台账表 AAA·GC-JL-GC11-01(C/1) 105

3.25设施设备清单 AAA·GC-JL-GC11-02(C/1) 106

序号 文件名称 文件编号 页码

3.26公区水、电、气抄表记录 AAA·GC-JL-GC12-01(C/1) 107

3.27公区能耗统计表 AAA·GC-JL-GC12-02(C/1) 108

3.28能耗统计分析图表 AAA·GC-JL-GC12-03(C/1) 109

3.29机房进出人员登记表 AAA·GC-JL-GC13-01(C/1) 110

3.30外委设备维修监督记录表 AAA·GC-JL-GC14-01(C/1) 111

3.31设备事故报告单 AAA·GC-JL-GC15-01(C/1) 112

3.32设备报废表 AAA·GC-JL-GC16-01(C/1) 113

3.33设备停用申请表 AAA·GC-JL-GC16-02(C/1) 114

3.34缺陷设备登记表 AAA·GC-JL-GC16-03(C/1) 115

1. 工程技术部组织架构及岗位职责

工程技术部工作职能及组织架构

1. 部门概述

工程技术部是公司为有效监管项目对公共部位设施设备的管理，对项目进行技术支持而成立的部门。主要负责设施设备管理标准、规范及工程体系文件的建立和完善；督促项目编制年度、月度设施设备维护保养计划及计划的实施。同时，负责公司新接项目的前期介入、设施设备管理人员的技术培训、指导等工作。

工程技术部主任岗位职责

1. 岗位名称：工程技术部主任

2. 部 门：工程技术部

3. 组织关系：

3.1 直接上级：公司副总

3.2 直属下级：工程技术员

3.3 经常性联络：各部门主任、各项目经理、各项目设施设备维护部责任人

4. 职责

4.1 负责公司工程技术部全面管理工作。

4.2 定期组织对各项目工程设施设备管理的指导、检查和季度、年度考核工作。

4.3 组织编写工程管理标准和工程体系文件，审核各项目工程支持性文件。

4.4 负责组织公司工程技术部年度工作计划的编制，组织审核各项目年度工作计划、设备设施维保计划。

4.5 负责组织拟制新接项目的图纸优化建议、前期介入计划，安排前期介入工程团队的组建和培训等工作。

4.6 负责组织技术人员对各项目设备报废的审查，对设备设施更新、改造方案进行评估，检查查验设备设施更新、改造的结果。

4.7 负责督促各项目对各外包设备的维护保养及外包单位的监督管理。

4.8 定期组织检查各项目工作计划执行情况和设备设施的运行、保养、维修情况，检核相关的运行、维修、保养等工程记录。

4.9 定期组织检查各项目设备设施完好状态、工作手册的执行情况，以及节能管理等方面的工作进行总结、分析、评估和督促工作。

4.10 负责检查、督促各项目培训计划的落实，组织各类设施设备管理技术培训，并负责进行培训评估。

4.11 完成领导交办的其它工作。

工程技术员岗位职责

1. 岗位名称：工程技术员

2. 部 门：工程技术部

3. 组织关系：

3.1 直接上级：工程技术部主任

3.2 经常性联络：各项目设施设备维护部责任人

4. 职责

4.1 协助工程技术部主任开展工作，服从部门主任工作安排。

4.2 每月定期督促各项目设施设备负责人上报月度工作总结和下月工作计划，并进行审核，对工作总结和未尽事项提出意见或建议。

4.3 协助解决各项目提出的设施设备管理技术问题，指导项目按公司要求进行管理。

4.4 定期到各项目进行设施设备管理方面的检查、考核、培训。

4.5 负责对各项目能耗管理的监督、检查和指导。

4.6 负责前期介入项目图纸审核，提出物业管理需求和建议。

4.7 完成领导交代的其它工作。

2. 工程技术部管理制度（规程）

物业早期介入管理办法

1. 目的

为了明确公司早期介入项目的工作流程和各部门、项目部的工作职责，减少不合理设计和施工给物业后期运行管理带来的影响，特制订本规范。

2. 适用范围

四川AAA物业管理有限公司新接管的在建项目。

3. 职责

3.1 公司经营部负责新接早期介入项目资料的前期收集，并向工程技术部转交资料和项目的定位、需求等交底衔接工作。

3.2 公司工程技术部主任负责早期介入工作的协调和安排，并与开发商及其项目工程部、施工单位建立联系。

3.3 规划设计阶段到项目设备设施安装阶段由公司工程部专业技术人员负责图纸的审核和建议及工程运行维护费用估算；正式接管查验前、项目部成立后由项目部具体实施早期介入工作。

3.4 工程技术部负责项目物业办公室、宿舍、食堂等物业用房的规划布局，并与开发商进行协调落实。

3.5 工程技术部负责协调各专业工程师或各项目专业技术骨干（土建、装修、强电、弱电、给排水、消防、电梯、暖通）对早期介入项目各专业口的前期介入指导工作。

3.6 工程技术部负责为公司相关部门和项目部提供早期介入项目的基础资料，并协助相关部门和项目部制定设施设备维护人员岗位编制。

3.7 由项目部负责人或设施设备维护部负责人初步拟定设备运行管理方案、接管查验方案及后期各项管理制度、操作规程及记录表格等管理文件。

4. 工作要点

4.1 早期介入的期限

一般是设计规划阶段到正式接管查验前1个月，公司新接项目根据开发商要求视实际情况确定。

4.2 早期介入工作计划编制

早期介入项目成立项目部后，由项目负责人编制早期介入工作计划，内容包括早期介入各阶段的工作重点、培训、人员招聘等。

4.3 早期介入工作内容

4.3.1 在规划设计阶段向开发商提交物业对规划设计的建议书。从物业使用和管理角度，对总平布置、行人和车辆动线、岗亭设置、垃圾中转站、外立面、绿化保洁取水、排水设施、公共照明、设备机房、设备的选型等方面提出建议和物业需求。

4.3.2 参与图纸会审。

4.3.3 收集项目图纸、资料。

4.3.4 熟悉项目各专业建筑图纸、施工现场及周边环境。

4.3.5 规划并确定物业办公室、宿舍、食堂、值班室等物业用房。

4.3.6 跟进施工过程，熟悉管线走向，查验施工质量和瑕疵，提出整改建议。

4.4 早期介入的工作方法

4.4.1 规划设计阶段

了解项目地理位置和开发商对项目的规划设计定位，以便于公司根据项目定位来制定管理标准和管理方案；熟悉项目规划设计图纸，从物业使用和管理角度提出优化建议，并以工作联系函或物业需求建议函方式提交开发商。

4.4.2 施工阶段

由早期介入工程人员跟进土建、设备设施的安装过程，熟悉管线的走向，发现并提出隐蔽工程、安装工程中存在的设计和质量缺陷；参加项目工程例会和相关的设计讨论、施工会议，以书面报告或工作联系函方式将所发现问题报告物业公司和开发商；收集项目相关资料。

4.5 工程建议的实施及跟进

4.5.1 工程技术部提出的书面工程建议报告或物业需求函，必须客观和准确，并经公司分管副总审核盖公司印章后，以书面或邮件方式提交开发商。

4.5.2 项目部提出的书面工程建议报告或物业需求函，必须客观和准确，并经公司工程技术部审核盖项目部印章后，以书面或邮件方式提交开发商。

4.5.3 工程技术部和项目部提交的建议报告和需求函必须存档。

4.5.4 工程技术部和项目部必须密切关注项目的进展，跟进所提交事项的落实和整改。

4.5.5 组织开发商项目负责人和施工单位负责人沟通需整改事项。

5. 支持性文件

无

6. 质量记录表格

无

物业承接查验管理办法

1. 目的

规范公司对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备的承接查验程序、方法和标准，确保物业接管查验工作得到有效控制。

2. 适用范围

适用于四川AAA物业管理有限公司所承接物业的查验工作。

3. 职责

3.1 项目部组建物业承接查验小组，公司工程部负责对项目的承接查验工作进行指导和组织培训。

3.2 项目部成立后，项目负责人应安排工程人员熟悉项目土建、安装、给排水、供配电等系统，并跟进设施设备的安装过程，记录发现的缺陷和瑕疵。

3.3 物业公司接到发展商竣工查验的通知后，项目经理负责安排查验小组分系统进行正式查验。

3.4 项目部负责人或设施设备维护部主管负责制定承接查验方案和工作计划，准备查验所需要的工器具、图纸资料及质量记录表格以及对人员的培训等工作。

3.5 查验小组依据设计图纸所显示的设备设施资料和现状，要求施工单位提供详细的设备清单，按规格型号、容量及设计要求进行查验，设备的安装数量、安装位置及竣工图查验。

4. 承接查验的工作要点

4.1 承接查验的准备

4.1.1 查验小组依据项目施工的实际进展，发展商提供的查验时间表和资料，以及项目设施设备实际状况，根据建设部《物业承接查验办法》及地方和行业规范编制查验计划和查验标准。

4.1.2 如果开发商要求对住宅项目的非公共区域进行分户查验，经公司领导同意后制定分户查验标准和方案。

4.1.3 准备查验工器具、档案盒和相应记录表格。

4.1.4 深入项目施工现场，熟悉土建及各专业安装现场状况，与开发商项目工程部各专业负责人和施工单位负责人建立联系。

4.1.5 对相关人员进行相关查验标准、方法的培训。

4.2 承接查验的实施

4.2.1 查验小组依据查验计划、标准，按专业、系统进行分类，主要包括不限于供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、空调系统、停车场管理系统、送排风系统、消防系统、监控系统等。

4.2.2 早期介入阶段中的工程施工跟进检查可视为前期的预查验，在预查验期间可重点跟进早期提出问题的整改情况。

4.2.3 在预查验过程中，检查出未达到查验标准的项目，提出书面整改建议报告开发商，由开发商督促施工单位进行整改。

4.2.4 对在查验中未达到查验要求的项目，整改实施后，查验小组进行复查、验证，整改合格后进行正式查验。

4.2.5 楼宇的实物查验，应注意：对每层房屋的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查；电梯、水泵、空调、风机、停车场系统等设备须进行开机运行查验，并将检查结果记录在相应的查验记录中。

4.2.6 设备的实物查验，要做到符合以下几点：

A. 图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

B. 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

C. 设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在设施、设备承接查验清单中。

4.2.7 图纸、资料查验：查验小组与开发商、施工单位在移交各专业所有图纸及竣工资料时，必须进行详细清点，不完整的图纸、资料要求补齐，并在资料查验清单上签字确认移交资料的名称、数量后按专业、系统分类存档。

4.3 承接查验的结果

4.3.1 设备房及所有移交物业公司的房间在移交后必须锁好，在《钥匙承接查验表》上由开发商、施工单位和物业接收人签字、盖章，建立房间及钥匙管理台账并存档。

4.3.2 公共配套设施、设备在正式查验合格后，由开发商、施工单位和物业接收人签字、盖章，并存档。

4.3.3 对于查验不合格的项目，项目部承接查验负责人和项目部负责人不应签字进行接管，应将不合格项整理后报告开发商督促施工单位整改。

4.3.4 项目部应跟进不合格项的整改情况，直至整改合格后方可签字确认正式接管。

4.4 物业工程项目接管查验依据

4.4.1 所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。

4.4.2 早期施工合同（协议）制定的标准，要求。

4.4.3 所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。

4.4.4 所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备及其附属设施、制品等主要材料的清单、合格证等。

4.4.5 隐蔽工程验收记录和中间试验记录。

4.4.6 工程质量事故处理记录。

4.4.7 早期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。

4.4.8 设备试压、试运行合格报告。

5. 支持性文件

《物业承接查验办法》（建设部建房[2010]165号）

6. 质量记录表格

6.1 《单元房间查验交接表》 AAA·GC-JL-GC04-01（C/1）

6.2 《户内工程查验表》 AAA·GC-JL-GC04-02（C/1）

6.3 《楼层公共设施查验表》 AAA·GC-JL-GC04-03（C/1）

6.4 《公共设备设施承接查验表》 AAA·GC-JL-GC04-04（C/1）

6.5 《公共设备设施查验初检表》 AAA·GC-JL-GC04-05（C/1）

6.6 《物业资料移交清单》 AAA·GC-JL-GC04-06（C/1）

6.7 《钥匙承接查验表 》 AAA·GC-JL-GC04-07（C/1）

《公共设备设施移交清单》 AAA·GC-JL-GC04-08（C/1）

设施设备安全管理办法

1. 目的

明确并规范设施设备的运行、维护、操作安全管理，保证人身及设施设备安全。

2. 适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备运行、维修、养护安全管理。

3. 职责

3.1 项目部负责根据项目实际情况，制定相应设施设备的安全管理制度、操作规程，公司工程技术部负责各项目相关制度、规程等安全作业文件的审核，检查落实情况。

3.2 项目负责人、设施设备负责人负责安全管理工作的组织实施，查找并杜绝安全隐患。

3.3 各班组人员按规定执行。

3.4 各项目负责人为该项目安全第一责任人，设施设备维护部负责人为设施设备安全管理的第一责任人，各系统设施设备的责任人为安全主要责任人。

4. 程序要点

4.1 设施设备维护部全体员工必须提高安全防范意识，协同秩序维护部认真做好安全防范工作。

4.2 设施设备维护部各专业工作人员，必须持证上岗，熟悉本岗位职责，掌握相关专业安全作业规程和安全技术措施。

4.3 建立交接班制度，当班值班员在交接班时严格按照交接班制度进行交接，检查设备的安全运行情况，发现隐患和故障必须处理完毕或找到解决问题的方法经主管同意后方可交接班。

4.4 建立并落实巡查制度、设备责任人制度，，巡查所辖范围内机房、设备设施时，必须认真负责地进行安全检查，如发现有安全隐患，逐级上报，并及时采取措施排除隐患。

4.5 未经设施设备维护部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），如有来访者，必须办理登记手续，并有值班人员陪同监护。

4.6 建立钥匙管理制度，所有机房、设备间的钥匙必须有专人负责管理，工作人员配发的钥匙必须登记，离职时须交回所配发的钥匙；部门内外借用钥匙都必须登记，归还钥匙时须检查确认相应的机房、设备间设备设施完好，门已锁闭。

4.7 所有机房、设备间、水箱间、仓库、工作间等须按标准配置足够的消防器具，消防系统功能完好，并在醒目位置设置警示标识，在无人时必须将门窗锁好。

4.8 室内外电源控制箱/柜，锁具必须完好，在醒目位置设置警示标识，箱/柜门随时处于锁闭状态。

4.9 屋面女儿墙、高空安全栏杆、无防护栏的窗户、露台、损坏的井盖等危险区域必须设置相应的安全警示标识；有高空作业和工作的区域应设置临时的安全警示标识。

4.10 对于特殊作业（高空、电气、起吊、锅炉等），各专业主管须根据相关作业规程并结合具体工作特点，制定有效可行的安全防护措施，以保证人身及设备安全。

4.11 各类安全用具、脚手架、高梯等必须定期进行安全性能检验，禁止使用不合格或存在安全隐患的的工器具，每次使用前须仔细检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。

4.12 供配电系统的管理和运行、维护操作必须建立相关的管理制度和安全操作规程，明确配电系统的倒闸操作流程，配电系统运行、维护操作时的工作流程，落实工作票制度、工作许可制度、工作监护制度、工作间断、工作转移和工作终结制度，制定停电应急处理流程和预案。

4.13 空调系统、电梯系统、给排水系统等各系统设施设备的运行、维护、管理都必须制定相应的管理制度和操作规程、应急处理流程和预案。

4.14 按消防系统的管理标准，定期检查各消防系统功能是否正常，并督促消防维保单位定期对消防系统进行维保测试。

4.15 建立设备缺陷登记制度，设备存在缺陷，影响正常的运行时，应对缺陷设备进行登记，并上报主管领导采取措施予以尽快解决。

4.16 在供配电设备、电梯、消防或其它维修等具有危险性的设备设施维修、维保现场，必须设置“有人工作、禁止合闸”、“正在维修、请绕行”等相应的临时警示标识。

4.17 生活水箱间必须上锁，水箱检查孔须加盖上锁，透气孔须加装钢丝网等保护装置，避免小动物进入水箱内；定期清洗水箱、检测水质。

4.18 定期进行设备操作的安全培训，灭火器具的使用培训、应急预案的演练培训及消防系统的操作培训等安全培训，并留下质量记录。

5. 支持性文件

无

6. 质量记录表格

6.1 《钥匙借用登记表》 AAA·GC-JL-GC05-01（C/1）

6.2 《倒闸操作票》 AAA·GC-JL-GC05-02（C/1）

6.3 《工作票》 AAA·GC-JL-GC05-03（C/1）

《水池（箱）清洗及消毒记录表》 AAA·GC-JL-GC05-04（C/1）

设施设备维护管理工作计划实施细则

1. 目的

为了规范公司各项目设施设备的管理，督促项目部按公司要求制定设施设备的维护保养计划并按计划实施，便于公司和项目部监督检查设施设备维护保养工作的开展情况。

2. 适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备维护管理。

3. 职责

公司工程技术部和各项目经理负责设施设备管理各项年度工作计划的审核和落实督导；各项目设施设备负责人依照年度工作计划制定月度工作计划并组织实施、总结和汇报。

4. 程序要点

4.1 计划的类别

4.1.1 设施设备维护部年度工作计划

4.1.2 设施设备维护部月度工作总结和下月工作计划

4.2 计划的编制

4.2.1 每年12月份由项目部设施设备管理部门依据合同约定服务标准，相关设施设备养护规范，编制下年度设施设备管理的年度工作计划，内容包括设施设备的维护保养、改造；部门管理制度的完善；安全、计量器具的外检；设施设备的管理培训、技术培训、应急预案培训等；以及其它完善管理措施的工作内容等。

4.2.2 每月月末由项目部设施设备管理部门完成月度工作总结，并根据年度工作计划和具体情况拟定下月工作计划。

4.3 计划的审核

4.3.1 各项目部设施设备管理部门编制的年度设施设备管理工作计划，由项目部负责人进行审核后上报公司工程技术部审核并存档。

4.3.2 各项目部设施设备管理部门月度工作总结和下月工作计划在月底报告该项目负责人，并同时上报公司工程技术部审核。

4.3.3 公司工程技术部在审核项目的年度、月度工作总结和计划时，应当发现并指出该项目工作计划中存在的不足，予以指导完善。

4.4 计划的执行和督导

4.4.1 各项目设施设备维护部每月按年度计划和月度计划开展设施设备的维护保养和管理等工作，项目部根据月度计划和总结检查监督月度工作的完成情况，并应纳入项目对部门的月度考核。

4.4.2 公司工程技术部根据项目部上报的年度、月度工作计划进行督促检查，核实工作计划的完成情况，并纳入项目的季度考评。

5. 支持性文件

无

6. 质量记录表格

《设施设备维护部月工作总结月计划》 AAA·GC-JL-GC06-01（C/1）

房屋及设施设备维修管理

房屋及设施设备维修管理办法

1. 目的

保证公司各项目房屋共用部位及共用设施设备的完好，明确房屋及设施设备的维修管理程序。公司各项目应正确履行工作职责，减少紧急维修和设备故障，对房屋及设施设备应以计划维修保养为主，事后维修为辅，尽量避免事后维修。

2. 适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目对房屋及设施设备的维保、维修管理。

3. 职责

3.1 项目设施设备维护部负责根据项目实际情况，制定房屋及设施设备的维护保养、维修计划，并负责计划的组织实施。

3.2 项目负责人督促、检查房屋及设施设备的管理及维护保养工作。

3.3 公司工程技术部负责检查维保计划及维保维修的实施情况。

4. 程序要点

4.1 概念

4.1.1 预防性维修：按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。

4.1.2 事后维修：是对一些没有列入预防维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才能进行的修理。

4.1.3 紧急抢修：是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，一般是偶然发生，不具有预见性。

4.1.4 技术改造：是指原有的设施设备损坏较大影响正常的使用功能，且设备的零配件购买困难，或者设备经维修后已无多大使用价值，抑或设备的能耗较大，无法满足经济运行要求而进行的局部技术改造或整体更换。

4.1.5 外包维修：是指按照国家或地方、行业规定，针对专业性较强的电梯、消防、空调、安防系统等设施设备，委托具备相应资质的专业公司进行的日常维护保养、维修、检测等工作；以及依靠物业公司自身条件难以完成的土建、装修、给排水、强电等其它维修、改造工作委托给具备相应资质的公司。合同金额大于2000元的外包必须经公司合同评审流程进行。

4.2 预防性维护保养

4.2.1 所有房屋及共用设施设备必须根据房屋及设施设备管理工作指引、项目管理制度及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。维保计划包括由项目工程人员实施的工作和技术改造、外包维修等工作。

4.2.2 相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长房屋及设施设备正常使用的寿命，并减少紧急维修的机会。

4.2.3 保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，须由设施设备维护部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。

4.2.4 各系统的维护保养计划及保养检修项目由相关负责人制订，并提交项目设施设备维护部负责人统筹、审阅后上报公司工程技术部备案。

4.2.5 项目设施设备维护部负责人负责维护保养计划的执行和督导，须提前备好材料，做好工作安排，维保结束后及时填写质量记录。

4.2.6 进行正常系统维修保养及检修时，如对业户使用产生影响，必须提前5天通知客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对业户的影响范围），以便使受影响的业户做好充分准备。

4.3 事后维修和紧急维修

4.3.1 设备发生故障或性能降低到不能满足使用要求时，或者设施损坏较大，必须进行维修时，项目设施设备维护部应尽快制定维修方案，确定维修费用和时间，落实维修所需要的材料，以最短的时间进行维修处理。

4.3.2 必须进行紧急维修时，须立即通知设施设备维护部负责人，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。

4.3.3 如因紧急维修对业户产生影响时，须立即通知项目项目负责人，并由客户服务部向受影响的业户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。

4.3.4 如发生故障的设备在保修期内，应做出适当的应急处理，以尽量减少对业户的影响，并立即通知有关供应商的保修负责人；如发生故障的设备需要物业公司自己维修，须按公司相关制度尽快购买所需材料进行维修处理。

4.3.5 紧急维修结束后，须填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件的名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向部门主管报告。

5. 支持性文件

无

6. 质量记录表格

6.1 《设备维修记录表》 AAA·GC-JL-GC07-01（C/1）

6.2 《维修工作登记/统计表》 AAA·GC-JL-GC07-02（C/1）

6.3 《系统设施设备维护/保养记录》 AAA·GC-JL-GC07-03（C/1）

6.4 《设施设备管理检查表》 AAA·GC-JL-GC07-05（C/1）

《业户报事处理单》 AAA·WXWY-JL-KF07-03（C/1）

设施设备分类和编码规定

1. 目的

为了规范公司所管项目设施设备的分类和编码，便于对设施设备日常的维修、保养和管理。

2. 适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备的管理。

3. 职责

项目设施设备负责人按本规定对设施设备进行统一编号，建立设施设备台账，并在相应设施设备上设置标示卡；项目经理负责监督检查。

4. 程序要点

4.1 编号规则

×—×—×(001、002、………开始)

设备设施序号

设备设施类别编号

项目代码

4.2 设备类别代码

DYG——–低压配电柜 FJ——–风机

GL———锅炉 DJ——–对讲系统

KZ———电气控制柜 DT——–电梯

B———-水泵 BYQ——-变压器

KT———空调 GYG——-高压配电柜

FDJ——–发电机 XF——–消防设备

AF———安防设备 LY——–楼宇自控设备

4.3 设施类别代码

CP——–草坪灯 TY—庭院灯

TS——–特色灯柱 SS——–射树灯

DM——–地埋灯 SX——–水下灯

HT——–花台灯 S———射灯

YS——–延时 B———壁灯

QB——–跷板 T———筒灯

D———吊灯 XD——–吸顶

MHQ——灭火器 XHS——-消火栓

GC——楼宇外立面光彩照明

5. 支持性文件

无

6. 质量记录表格

《设备设施标识卡》 AAA·GC-JL-GC08-01（C/1）

测量和监控装置管理规定

1. 目的

测量和监控装置是物业公司为客户、业主优质服务的一项重要基础设施。为保障测量和监控装置的正确性及准确性，发挥其有效作用，特制定本管理规定。

2. 适用范围

四川AAA物业管理有限公司各在管项目对测量和监控装置的管理。

3. 职责

各项目设施设备维护部负责人负责测量和监控装置台账的建立，制定检测计划，并负责日常管理和检测的实施。

4. 管理要点

4.1 凡本公司所管理项目内的公共设备设施的计量仪表、检测仪器、仪表，以及维养工作所使用的仪器、仪表及测量工具均属定期检测的范围。主要包括：设备设施附属的电能表、电压表、电流表、功率因素表、压力表、水温计/表、流量表、煤气表、水表、水温控制器等仪表；项目配备的万用表、钳形电流表、兆欧表、红外测温仪、红外测距仪、米尺、卡尺等工器具和绝缘靴、绝缘手套、高压验电笔等绝缘器具。

4.2 各项目必须分类建立测量和监控装置台账，根据国家及行业有关的规定和检测规范，对属强制性检验的仪器仪表、测量工具应制定送检计划，按期送有关部门进行检定。对一般指示性仪表可自行进行检定。

4.3 对在用的仪器、仪表、测量工具实行定期检验制度，自行抽检时可采用较高一级精度且检定合格的仪器、仪表与抽检样品进行比较，发现有问题的应及时检修并重新送有关部门检定。

4.4 新购置的仪器仪表和测量工具应进行首次检定才可用于管理现场，凡未经检定或检定不合格的仪器、仪表、测量工具不准用于管理现场。

4.5 工作人员发现管理和使用的仪器、仪表、测量工具不准或损坏时应及时报告主管，以便安排进行检定和更换，在未作出合格的鉴定意见前不得再用于管理现场。

4.6 各项目在日常管理中必须确保各水、电、气表铅封完整，如有异常须立即处理或报告相关单位。

4.7 测量和监控装置是项目管理的一个重要部分，未经许可，任何人均不得擅自改变或调整参数。

4.8 由能源公司抄录的水、电、气等计量表由相关的自来水公司、电业公司、燃气公司自行负责检测和校验，各项目负责日常的管理和检查，并按月、年分析比较能耗，发现异常及时与相关单位联系解决。

4.9 电能表、电压表、电流表等供配电系统内部计量表由运行电工负责巡查和抄录数据，每月应比较分析数据；对于重要客户或设备的计量电能表，如发现异常须立即进行检查核对或更换，如客户有异议再送相关专业检定部门检定。

4.10 供配电系统使用的绝缘手套、绝缘靴、高压验电笔等有强检要求的专用工器具，由相关责任人在其规定的有效期限前2个月上报班长，由主管统一组织送相关专业单位检定。

4.11 压力表、流量计、水表由给排水员工负责日常巡查和运行管理，每月应比较分析数据；对于空调、高压锅炉等有强检要求的设备的主要压力表和计量表，由相关责任人在其规定的有效期限前2个月上报班长，由主管统一组织送相关专业单位检定。

4.12 在使用过程中，如对测量和监控装置的正确性有疑问，可立即向班长、主管反映。

4.13 各项目应指定专人负责监测装置的日常使用维护，发现未经检定合格或已过检定周期、失效、损坏的监测装置应及时送相关法定检定机构进行维修、检定、校准或更换。

4.14 各使用部门应妥善保存各监测仪器仪表的检测报告，在相应仪表、仪器和器具上张贴检定合格标识。

4.15 测量和监控装置检定周期（见下表）

5. 支持性文件

《物业服务监视和测量控制程序》 WX.CX-824

6. 质量记录表格

6.1 《测量器具台账表》 AAA·GC-JL-GC09-01（C/1）

6.2 《测量、计量器具检测记录表》 AAA·GC-JL-GC09-02（C/1）

6.3 《计量器具报废表》 AAA·GC-JL-GC09-03（C/1）

《检测设备、仪器周期送检计划表》 AAA·GC-JL-GC09-04（C/1）

设备完好率、房屋完好率统计规则

1. 目的

为了督导各项目不断提升房屋及附属设施设备的管理、维护水平，特制定本规则。

2. 适用范围

AAA物业管理有限公司各在管项目对设备设施及房屋的管理。

3. 职责

项目设施设备维护部负责对设施设备完好率统计和房屋完好率进行统计评定。

4. 程序要点

4.1 一般管理原则

4.1.1 各项目设施设备维护部每月对设备完好率统计1次，每6个月对房屋本体及附属设施完好率统计一次，完好率不得低于物业服务合同约定的比例。

4.1.2 项目所有员工均有责任将房屋和设备的状态、缺陷向设施设备维护部门报告。

4.1.3 计算设备和房屋完好程度以百分制表示，全部完好的房屋为100分。

4.1.4 房屋评分以一个独立建筑为一个评分单位，可查一个评分单位，也可查几个评分单位；在进行评分时，一般以单个建筑区划整体为评分单位。

4.1.5 设备评分以系统为单位，并按照《设备运行状态月报表》上设备每项所占比例进行统计，然后每项结果相加等于总设备完好率。

4.2 统计方法

4.2.1 设备完好率计算公式：每项设备完好率＝每项完好设备台数/每项设备总台数X100%（设备能够正常运行即判定为完好设备）。

4.2.2 房屋完好率计算公式：

A完好率×A评分单位面积 + B完好率×B评分单位面积×100%

A评分单位面积 + B评分单位面积

4.3 房屋检查评分（每一个评分单位的房屋按得分多少分成下列四等）：

4.3.1 81分 – 100分为完好房屋；

4.3.2 61分-80分为基本完好房屋；

4.3.3 41分-60分为一般损坏房屋；

4.3.4 0分-40分为严重损坏房屋。

4.3.5 设备

4.4 房屋评分细则：

5. 支持性文件

无

6. 质量记录表格

《房屋及设备设施运行状态报表》 AAA·GC-JL-GC10-01（C/1）

设备档案管理制度

1. 目的

规范公司各项目设施设备档案管理。

2. 适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备维护部对设备档案的管理。

3. 职责

3.1 项目设施设备维护部负责制度的组织与实施。

3.2 公司工程技术部和品质部负责项目对设备档案管理情况的监督与指导。

4. 管理要点

4.1 设备档案的类型及保存期限

4.1.1 设备档案按存储介质的不同分为纸质和电子版本，同时具有纸质和电子版本的档案如工程图纸、合同、协议等档案，在建立纸质档案的同时，项目和设施设备维护部都应建立电子台账。

4.1.2 工程档案：包括:物业产权资料(项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建设工程开工许可证；用地红线图等);综合竣工查验资料(竣工图：包括总平面布置图、总竖向布置图、建筑、结构、水、暖、电、气等设备及附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图；建设工程竣工查验证书；建设消防查验合格证；公共配套设施综合查验合格书；供水合同；供电协议书、许可证；供气协议书、许可证；有线电视合格证；通信设施合格证；电梯合格证等);施工设计资料(地质报告书；全套设计图纸；图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书；重要的施工会议纪要；隐蔽工程查验记录；沉降观测记录；其它可能会影响将来管理的原始记录等)；其它应保存的工程资料。保存期限为“永久”。

4.1.3 设备档案：包括设备设施台账；设备出厂合格证；设备使用说明书；设备安装、调试报告；保修卡、保修协议等。保存期限为“永久”。

4.1.4 合同、协议档案：包括设备设施购买合同、设备维保合同、土建装饰、装修合同、设备更换改造合同等合同、协议。保存期限为“长期”。

4.1.5 维修保养档案：设备大修、更新改造记录，设备日常维修、维护、保养记录；保存期限为“长期”。

4.1.6 运行档案：包括设备运行记录，各种巡查记录以及其它应保存的运行记录，存期限为“2年”。

4.1.7 设施设备外委管理档案：……保存期限为“长期”。

4.1.8 公文档案：包括设施设备维护部对内、对外发出及收取的工作函件、文件等。保存期限为“长期”。

4.1.9 部门质量管理体系档案：包括部门制定的管理制度、作业指导书、操作规程以及其它支持性文件资料等文件。保存期限为“长期”，如有管理体系版本的更新，旧版本按照公司《档案管理规定》的流程进行销毁。

4.1.10 其它管理档案：包括部门培训记录，考核记录，奖惩记录，设施设备年度、月度工作计划、总结；能耗记录分析；钥匙领用记录；机房进出记录；工器具清单等。保存期限为“2年”。

4.2 设备档案建立

4.2.1 项目设施设备维护部在接管物业后应将管辖范围内主要设备设施建立机电设备台帐；设备台帐应保持与设备现行状态一致，应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废或更换零部件及大中修情况及时分别在设备台帐上予以登录。

4.2.2 接管的工程档案应按专业进行分类，建立工程档案总目录，每盒档案内建立该盒资料分目录。

4.2.3 涉及工程的合同、协议档案一般由项目统一保管，部门可保管复印件，应建立合同、协议总目录，每盒档案建立分目录。

4.2.4 运行档案原则上每月归集一次，将当月所有运行、维护、维修、保养等记录按专业或系统进行分类保存，每盒档案建立分目录。

4.2.5 公文档案应单独建立档案盒，按收发文的时间先后顺序建立目录。

4.2.6 部门质量管理体系文件应单独建立档案盒，每盒档案建立分目录。

4.2.7 其它管理档案按项目或名称的差异分别存放，每盒档案建立分目录。

4.2.8 档案盒册封的样式按照公司品质部统一下发的格式制作。

4.3 设备档案管理

4.3.1 设备档案可由设施设备维护部或者项目指定专人负责。

4.3.2 档案必须保存在安全的场所，做好防火、防盗、防潮、防虫鼠、放损坏、防变形工作，档案室内必须设置灭火器。

4.3.3 档案室必须随时关闭，档案室和档案柜的钥匙由专人保管。

4.3.4 工作人员借阅档案时，须填写《文件/记录借阅登记表》，交还时注销。借阅人不得转借、涂改、增删、污损资料，到期后应及时归还。

5. 支持性文件

《档案管理规定》 AAA﹒ZH-14（C/1）

6. 质量记录表格

6.1 《设备台账表》 AAA·GC-JL-GC11-01（C/1）

6.2 《设施设备清单》 AAA·GC-JL-GC11-02（C/1）

6.3 《档案目录表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—02（C/1）

6.4 《文件/记录借阅登记表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—03（C/1）

6.5 《文件更改申请表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—04（C/1）

6.6 《文件复制申请表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—05（C/1）

6.7 《文件/记录销毁登记表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—06（C/1）

6.8 《册封条模板》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—09（C/1）

6.9 《各部门存档资料明细表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—10（C/1）

共能耗管理及考核制度

1. 目的

科学规范公司各项目的能耗管理，加强项目的能耗控制，降低能耗成本，提高公司经济效益。

2. 适用范围

适用于四川AAA物业管理有限公司总部对各项目公共能耗的监管及项目对公共能耗的管理。

3. 职责

3.1 公司各项目设施设备负责人应根据本项目的实际情况，制定年度节能降耗目标、节能降耗的管理方案，明确各系统设施设备节能运行的管控方法。

3.2 公司工程技术部、各项目负责人负责公共能耗管理的监督、检查和考核。

4. 管理要点

4.1 管理的一般性原则

4.1.1 所有能耗控制管理措施以不降低服务品质，不影响客户/业主正常工作、生活，不侵害客户/业主正当权益为前提。

4.1.2 做好节能降耗的宣传工作，使每一名员工都能明白节能的重要性并自觉参与节能降耗工作；任何员工发现有不合理的浪费能源现象，均应制止并向项目领导汇报。

4.1.3 鼓励员工提出对节能降耗管理有益的建议，对于采纳后效果显著的建议，项目和公司应根据情况予以奖励。

4.1.4 各项目所有公共能耗表均应建立能耗台账，每月统计当月实际能耗用量；每日定时抄录水电气总表，并进行比较分析，关注水、电、气计量有无异常；每月定时抄录、统计地下车库照明、电梯、总平照明、水泵等耗能较大的系统计量表并详细进行汇总分析，包括总、分表之间的计量差异、线路损耗是否在合理范围内，及时查找异常原因。

4.1.5 各项目每月定期上报水电气的公共能耗总用量，公司工程技术部要建立各项目能耗档案，跟踪项目的能耗情况，发现异常及时跟进处理。

4.1.6 积极组织推广、应用节能新技术、新工艺、新设备、新材料，总结交流节能技术和经验；对于能耗较大的设施设备，应采取有效措施进行整改。

4.1.7 项目应定期检测能源计量器具，保证各种计量器具的准确完好。

4.1.8 结合设备责任人制度，将节能降耗管理落实到具体责任人。

4.2 节电部分的管理

4.2.1 应根据地下室、总平路灯、光彩、通道等照明区域要求的不同，分别制定照度标准和开关时间，并根据天气和环境的变化适时调整开关时间。

4.2.2 新接管的项目，在满足基本照度和业主/客户要求的情况下，尽量减少灯具的数量，采用节能灯具（有条件的项目可采用LED等高效节能光源）。

4.2.3 楼梯间和通道照明开关尽量采用声光控开关或红外感应开关，如果未能采用声光控开关或红外感应开关，应设置相应的节约用电的提示标识，加强巡视，及时关闭不必要的照明。

4.2.4 办公室电脑、打印机、传真机、复印机、空调、照明等用电器具，下班后应及时关闭电源。

4.2.5 无人值守的设备机房、设备间等房间应随时关闭照明开关，有人值守的机房日常开启值班区域照明，巡视时开启机房内照明，巡视完毕后及时关闭。

4.2.6 合理安排电梯运行时间，夜间和周末应根据实际情况调整电梯运行数量。

4.2.7 在负荷不超过额定值的情况下，尽量减少变压器的投用数量，轮换启用两台变压器中的一台；保持电容补偿柜随时处于最佳工作状态，以降低电能损耗。

4.2.8 根据天气情况决定空调的开启或关闭，夏天室外温度在30℃以上开启，冬天根据室外气温灵活掌控；夏季温度设定在26℃以上，冬季设定在20℃以下；开启空调时须关闭门窗，避免损耗。

4.2.9 合理安排送排风机、景观水泵等其它动力设备的运行时间。

4.2.10 按计划实施设备的维保，保证设备正常、经济的运行方式。

4.3 节水部分的管理

4.3.1 各项目每月用水量原则上不能超过自来水公司分配的用水指标，超过指标时应及时与自来水公司沟通调整，并采取措施控制用水量。

4.3.2 合理安排保洁、绿化用水，避免在雨后浇灌植物或减少浇灌水量。

4.3.3 水泵、水箱/池、给水管路、闸阀、水嘴无损坏，无跑冒滴漏现象。

4.3.4 卫生间等公共区域采用节水型龙头、水箱，设置节约用水的提示标识。

4.3.5 合理调整喷泉出水压力和出水量；景观水池可种植能够改善水质的旱伞草、睡莲、香蒲、荷花、鸢尾、野慈姑、金鱼草水生植物，尽量减少水池的清洗、换水频次，避免不必要的水资源浪费。

4.3.6 生活水箱/池和消防水箱/池在清洗前严禁将水直接排放，必须将原箱/池内水加以利用。

4.3.7 给水管发生爆管、渗漏现象时，设施设备维护部应立即关闭相关闸阀，组织力量在最短时间内完成维修，并确定具体损失费用。

4.4 节气部分的管理

4.4.1 使用燃气的项目，应建立燃气使用管理制度，明确燃气的安全、节能管理。

4.4.2 使用燃气后，除应关闭用气设施开关外，须及时关闭燃气管道上的闸阀。

4.4.3 燃气灶火量应适中，避免燃气开的过大造成浪费和危险。

4.4.4 应定期检查用气设施和管道，避免燃气泄漏。

4.5 能耗管理的考核

4.5.1 负有公共能耗管理责任的公司各项目，在制定的年度预算中，必须根据上一年度实际产生的水电气公共能耗以及项目的实际情况，设定本年度公共能耗的计划用量指标，上报公司审核后将在年终就本年度实际产生的公共能耗和计划用量指标进行对比考核，考核结果与项目的年度考核挂钩。

4.5.2 项目应将公共能耗的年度管理指标，下发到设施设备维护部，部门应将年度指标分解到月，并做好每月的能耗统计分析工作，及时查找超出计划指标的原因，提出应对方法。

4.5.3 公司对负有公共能耗管理责任的各项目的日常检查、考核工作，包括各系统设施设备的节能运行方案及实施情况；每月所有公共能耗的统计及分析；每月及时上报公司公共能耗实际用量；各种节约用电、用水、用气的标识是否齐全、有效；节能挖潜的工作是否有效等。

5. 支持性文件

无

6. 质量记录表格

6.1 《公区水、电、气抄表记录》 AAA·GC-JL-GC12-01（C/1）

6.2 《公共能耗实际用量统计表》 AAA·GC-JL-GC12-02（C/1）

6.3 《能耗统计分析图表》 AAA·GC-JL-GC12-03（C/1）

机房管理制度

1. 目的

设备机房的管理是物业服务的一项重要工作，为了规范公司各项目设备机房的管理标准，明确项目的管理职责，特制定本制度。

2. 适用范围

AAA物业管理有限公司各在管项目对各类机房的管理。

3. 职责

项目设施设备维护部应建立主要机房的管理制度，明确设备机房、管井的管理标准。

4. 管理要点

4.1 机房包括：强电井、给排水管井、生活水泵房、水箱间、消防水泵房、空调机房、冷热交换机房、新风机房、弱电井、电梯机房、消防监控室、发电机房等。

4.2 机房是物业各系统安全稳定运行的关键部位，未经设施设备维护部主管或上级同意，非工作人员不得入内。如有违者，值班人员必须立即制止，如有来访者，必须进行登记。

4.3 主要设备机房如高低压配电房、发电机房、电梯机房、生活水泵房和消防水泵房、空调机房必须建立相应的机房管理制度，并悬挂上墙，明确机房的管理要求和标准。

4.4 主要设备机房如高低压配电房、发电机房、电梯机房、生活水泵房和消防水泵房、空调机房必须设置《机房进出人员登记表》，除机房值班人员和责任人外，项目部门内、外其他员工和所有外来人员都必须登记。

4.5 机房不得堆放杂物，严禁烟火，地面及设备外表应清洁无尘，各项目应根据服务标准规定清洁机房的频次，原则上电梯机房、水泵房、配电房、发电机房、空调机房每周不低于1次，其它设备间、井道每月最低不少于1次。

4.6 有人值守的空调机房、配电房等主要机房，须建立值班记录。

4.7 保持机房通风、照明、消防器材、设备标识标志的完好齐全，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

4.8 做好机房的防水、防潮、堵塞漏洞等工作，主要设备机房如高低压配电房、发电机房、电梯机房、生活水泵房和消防水泵房、空调机房设置挡鼠板，严防蛇、鼠等小动物进入设备房内。

4.9 机房钥匙由专人负责，不得自行配制备用，离开时须及时关门或上锁。

5. 支持性文件

《设施设备安全管理办法》 WXCD/XG-GC-05（C/1）

6. 质量记录表格

《机房进出人员登记表》 AAA·GC-JL-GC13-01（C/1）

设施设备专项外委管理办法

1. 目的

规范设施设备的外委及其它工程外委的管理。

2. 适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目设施设备维护维修、更新改造、检测及其它工程维修的外委管理。

3. 职责

3.1 项目根据设施设备的状况和设施设备维护员的技术力量配置，判定所管辖设备设施的维修保养、更新改造、检测和其它工程维护维修是否需要委托专业单位。

3.2 项目设施设备维护部负责对外委单位的管理。

3.3 公司工程技术部负责对上报的外委项目或产品提供技术标准和要求，或对相关技术要求和标准进行审核完善；协助公司经营拓展部与外委单位或产品供应商进行谈判。

4. 要点

4.1 外委范围

4.1.1 技术含量高、专业度高、复杂程度高的设备：如电梯系统、消防系统、安防系统、停车场管理系统、空调系统、门禁系统等。

4.1.2 依靠物业公司自身配置难以完成的维护、维修、整改项目：如化粪池清掏、更换损坏的幕墙玻璃、土建施工、装饰装修等。

4.1.3 按照国家和行业相关规定，必须委托专业公司进行的工作：如二次供水水箱的清洗及水质的检测、强电设备的实验性检测、监视与计量器具的检测、避雷设施的检测等。

4.2 外委分类

4.2.1 设备维保类

A. 按照国家和行业的相关要求，电梯和消防系统必须委托具有相关资质的专业公司进行维护、维修、保养和检测；对于视频监控系统、报警系统、停车场管理系统、门禁系统、空调系统等专业化程度较高的设备，项目可以根据实际情况确定是否需要委托相应专业单位进行维保。

B. 维保项目在对外招标时，项目应制定相应的技术要求和标准，电梯和消防应包含维保单位在维保期内负责通过政府主管部门的年度检测。

C. 各项目应首先从公司合格供应商中选择相应的合作单位，并满足不低于3家单位进行评审；如低于3家单位，项目应向公司工程技术部推荐具有专业资质的专业维保公司以供选择。

D. 公司工程技术部协助经营部与投标单位进行谈判，确定合同条款。

E. 公司与新的维保单位签订合同后，项目设施设备维护部应根据合同要求对维保单位督促检查，按周、月、季度、年度要求维保单位定期进行检查、保养，出具维保记录、检测报告，设施设备维护部每月填写《供应商考核表》，考核评价维保单位的工作情况并做好各项记录、报告的存档工作；《供应商考核表》应作为支付合同款项的依据。

4.2.2 设备设施改造、土建装修、装饰类

A. 对于依靠物业公司自身配置难以完成的设备设施改造、化粪池清掏、幕墙玻璃更换、土建施工、装饰装修等项目，各项目可以根据实际情况委托专业公司完成。

B. 项目应制定相关外委项目的技术要求和标准，对于合同金额大于2000元的设备设施改造、土建施工、装饰装修等项目，应挑选不少于3家专业公司参与投标，并由公司相关部门进行评审。

C. 外委合同签订后，项目负责合同实施的过程管理和完工后的初步验收检查。

D. 工程完工后，由公司经营拓展部组织公司品质监察部、综合管理部、工程技术部、财务资产部、项目负责人及工程施工单位、产品供应商进行验收，并填写《工程/产品完工验收表》。

4.2.3 检测、校验类

A. 对于监视与计量器具的检测、避雷设施的检测等属于检测、校验范围的外委，由项目制定检测计划，按计划以专题报告形式报公司审核后委托相关单位检测、校验。

B. 对于强电设备的检测，须委托电业局认可的具备专业资质的单位进行。由项目或工程技术部选定专业公司后，协助公司经营部签订检测维保合同。

C. 监视与测量器具的检测、避雷设施的检测、强电设备的检测都必须由检测单位出具检测报告，项目应做好检测报告的存档管理工作。

5. 支持性文件

《供应商管理办法》 AAA﹒JY-10 (C/1)

6. 质量记录表格

6.1 《外委设备维修监督记录表》 AAA·GC-JL-GC14-01（C/1）

6.2 《供应商考核表》 AAA﹒JY-JL-JY10-05（C/1）

《工程/产品完工验收表》 AAA﹒JY-JL-JY10-06（C/1）

设施设备事故处置制度

1. 目的

减少设备事故、故障停机时间，降低设备事故、故障造成的损失，并能及时从事故中总结经验、吸取教训，有力保障物业设备的正常运转。

2. 适用范围

适用于四川AAA物业管理有限公司各项目设备事故的管理。

3. 工作职责

3.1 项目设施设备维护员负责事故后的及时处理、抢险和报告。

3.2 项目设施设备主管负责指挥、安排对设备事故或故障的抢修、调查处理、原因分析总结及报告。

3.3 项目经理负责设备事故后的协调、组织调查等善后工作。

4. 要点

4.1 设备事故定义：凡正式投入使用的设备，在使用中不论何种原因造成的零件、构件损坏使设备运行突然中断者，称为设备事故。下列情况不列为设备事故：

4.1.1 设备的计划检修、检查。

4.1.2 设备因技术状况不好而安排的临时检修。

4.1.3 在使用过程中设备的安全保护装置正常动作，安全件损坏而造成其它设备损坏者。

4.1.4 不可抗拒的自然灾害造成设备损坏。

4.2 事故报告

4.2.1 设施设备维护员发现设备异常或故障后，应第一时间采取紧急措施予以处理，并立即报告上级领导。

4.2.2 对于设备损害较小，损失金额在500元以下，且未造成人员伤害的一般设备事故，由设施设备维护部报告项目负责人后处理。

4.2.3 对于设备损失金额在500元以上，造成系统无法正常运行的设备事故，属于重大设备事故，必须立即上报公司工程技术部和分管副总等相关领导。

4.2.4 对于设备损失金额在500元以上，造成系统无法正常运行，且造成人员较大伤害的的设备事故，属于重大设备人身伤害事故，必须立即上报公司工程技术部和分管副总等相关领导。

4.2.5 由于设备事故造成人员重大伤害甚至死亡的事故，属于特大设备人身伤害事故，必须立即上报公司公司工程技术部、分管副总和总经理，同时通知相关部门领导和项目属地警方。

4.2.6 项目发生设备事故后隐瞒或不按实上报事故的，公司应追究相关负责人的责任。

4.3 事故抢修

4.3.1 设备发生事故或故障后，要迅速组织抢修，同时启用备用设备或应急方案，尽快恢复设备的使用和系统的正常运行。

4.3.2 一般事故和故障由班组组织抢修，重大设备事故由部门组织抢修，并上报上级主管。需紧急使用维修资金的，应立即启动《维修资金紧急使用预案》。

4.3.3 参加抢修的员工必须服从统一指挥，对由于抢修不力而使事故进一步扩大的责任人应视同事故责任人一并处理。

4.4 事故分析：对事故进行分析是事故管理的重要组成部分，能够查找事故原因，寻找管理漏洞，避免以后出现类似问题。

4.4.1 事故发生后，必须保护现场，立即报告设施设备负责人和项目负责人。

4.4.2 在组织抢修的同时，首先要进行事故调查。对事故现场进行拍照取证，调查设备损坏情况，取得有关数据，需要保留的损坏件必须保留，直到事故处理后方可处理。

4.4.3 事故情况调查清楚后共同确定维修方案，组织力量抢修。

4.4.4 事后对出现设备事故的原因进行专题分析、总结，找出设备管理的薄弱环节，采取预防措施，防止事故重演，并将事故报告及处理情况上报公司工程技术部和分管副总，同时进行维修资金的结算工作。

5. 支持性文件

《设施设备维护安全管理办法》 AAA·GC-05（C/1）

6. 质量记录表格

《设备事故报告单》 AAA·GC-JL-GC15-01（C/1）

设备停用、报废、购置管理制度

1. 目的

规范公司各物业服务中心设备购置、报废的管理。

2. 适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目对设备的管理。

3. 职责

3.1 物业服务中心设施设备维护部负责设备的停用、购置、报废的申请。

3.2 公司工程技术部负责对项目提出的设备停用、报废申请进行核查，并确定是否需要重新购置。

4. 要点

4.1 设备的停用和封存

4.1.1 项目如果存在多余的设备、或者功能已不能满足提供服务需要的设备，应予停用或封存。

4.1.2 设施设备负责人应填写设备停用、封存或处理的报告，经物业服务中心负责人审核报公司或业主批准后实施。

4.1.3 停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态和功能的损坏。

4.1.4 停用或封存的设备如确实已无其它使用价值，应向公司和业主申请处理，避免设备长期停用而自然损坏造成损失。

4.1.5 设施设备维护部应定期（如一个季度）对还未处理的停用或封存的设备进行检查或试机运行，以保持其适用性；

4.1.6 停用、封存或处理的设备，在其相应台账上应及时记录设备的状态。

4.2 设备的报废

4.2.1 当项目设施设备维护部确定设备已无修复、改造价值时应予以报废。

4.2.2 报废设备应由项目设施设备维护部提出书面申请报告，并由物业服务中心审核签字报公司工程技术部后，由公司工程技术部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：业主代表、公司工程技术部、公司经营管理部、项目设施设备负责人、项目负责人和其他专业技术人员。

4.2.3 参与签订的人员在《设备报废表》签字确认后，经公司领导批准后实施。

4.2.4 需报废设备在未获报废批准前，应悬挂“待报废”标识。

4.2.5 报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。

4.2.6 项目设施设备维护部应将批准的设备报废审批表报公司财务部、业主、经营管理部、工程技术部各一份。

4.2.7 设备报废后设施设备维护部应及时在相应的设备台账上记录设备报废的原因和时间等相关事项。

4.3 设备的购置管理

4.3.1 设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。

4.3.2 设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。

4.3.3 设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。

4.3.4 设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。

4.3.5 新添设备由项目设施设备维护部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求，经公司工程技术部审核后报公司相关部门和领导审核。

4.3.6 采购设备应按照公司相关规定进行采购。

4.3.7 采购设备到达公司后，由设施设备维护部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，填写《工程/产品完工验收表》，办理查验手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。

4.3.8 经查验符合要求的采购设备按本规程相关规定纳入台帐、建立卡片等进行日常管理。

5. 支持性文件

无

6. 质量记录表格

6.1 《设备报废表》 AAA·GC-JL-GC16-01（C/1）

6.2 《设备停用申请表》 AAA·GC-JL-GC16-02（C/1）

6.3 《缺陷设备登记表》 AAA·GC-JL-GC16-03（C/1）

《工程/产品完工验收表》 AAA﹒JY-JL-JY10-06（C/1）

房屋及设施设备管理规范

1. 目的

规范公司各项目对房屋及设施设备运行管理的标准，保证所有设施设备随时处于完好状态，满足物业服务的相关要求。

2. 适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目房屋及设施设备的管理。

3. 职责

3.1 项目设施设备维护部负责各系统设施设备管理制度及运行、操作、规程的制定和实施。

3.2 项目和公司相关职能部门负责监督、检查、考核设施设备的管理现状和运行管理制度的落实情况。

4. 概念

4.1 房屋及设施设备管理：是指对房屋及配套的设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造,以充分发挥房屋及配套设施设备的使用功能，延长使用寿命，提高物业的适用性、耐久性、安全性、环保性和经济性。

4.2 房屋及设施管理内容：是指对大厦、小区的公共设施部分及构筑物的修复、维护、改建活动的管理，包括地库、会所、公共交通设施、管理用房、楼面、楼宇外立面、楼宇内的公共区域、园区喷泉、园区雕塑及儿童游乐场所等的维护、维修。

4.3 设备管理内容：是指对大厦、小区配套的供配电系统、电梯系统、空调系统、给排水系统、消防系统、监控系统、停车场系统、通讯系统、门禁系统等设备及附属设施的维护、维修。

5. 管理要点

5.1 一般性原则

5.1.1 建立《设备责任人制度》，各系统设施设备都有具体的负责人。

5.1.2 建立《巡检制度》，定期巡视检查各系统设施设备，发现问题及时处理。

5.1.3 各运行设备应制定相应的操作规程、维保规程，以规范设备运行操作、维修保养的流程；对于设备较少的营地项目，可根据实际情况制定相应的制度和规程。

5.1.4 各系统设施设备须制定维护保养计划，按计划定期进行维护保养。

5.1.5 建立本项目的工程图纸、资料、运行维护记录等资料，按公司统一标准和要求存档。

5.1.6 建立设备机房、设备间、楼宇外立面、卫生间、消防通道、地下室停车场、楼层通道、屋面等公共区域建筑面积的台帐。

5.1.7 建立电子和纸质的设备台帐、设备清单，并在主要设备设置设备标识卡。

5.1.8 根据设施设备的实际状态，制定设施设备的年度检修计划及计划的执行。

5.1.9 每半年统计1次房屋完好率。

5.1.10 编制监视和测量装置台帐，并拟定每年的外检计划。

5.2 房屋及设施管理

5.2.1 楼宇外立面

A. 种类：写字楼、住宅、工业厂房等所管理建筑物的外墙，包含外墙乳胶漆、墙砖、石材、幕墙玻璃、钢架等。

B. 要求：

a. 外立面要保持设计的原有面貌，外墙乳胶漆无大面积脱落，外墙砖无脱落及大面积空鼓。

b. 小区观景阳台一般禁止封闭，如果业主要封闭阳台，必须按照原设计风格进行统一。

c. 严禁客户/业主在外立面安装破坏外立面整体效果或者具有安全隐患的装置。

d. 安装单体空调的外立面空调外机及冷凝水管规范、整齐。

e. 玻璃幕墙的维护见国家行业标准JGJ102-96《玻璃幕墙工程技术规范》。玻璃胶无开裂，幕墙无漏水，玻璃铝合金镀膜无损伤，龙骨结构牢固无松动，玻璃窗开启灵活。

f. 户外广告牌及霓虹灯的安装要有相应的管理规定，符合政府相关部门规定。

g. 检查期限：每季度1次，每次检查要有记录，有问题要及时处理。

5.2.2 楼宇天面

A. 种类：写字楼、住宅、工业厂房等所管理建筑物的屋面，包含屋面排水、女儿墙、地面、屋面钢结构、梁柱等。

B. 要求：

a. 天幕钢结构维护要保持完好无损。

b. 天面进行维护、维修时注意保护航标灯、防雷带、卫星接收系统，不得破坏防水层。

c. 屋顶地面无空鼓、开裂、渗水，墙面无空鼓、开裂、大面积脱落。

d. 伸缩缝封闭严密，无渗漏。

e. 金属设施无锈蚀。

f. 检查期限：每季度1次，每次检查要有记录，有问题要及时处理。

5.2.3 公共区域的门窗

A. 种类：防火通道门、管井门、新风机房门、管理及设备用房门、公共区域消防栓门、天面门（包括闭门器、门锁及门框）、排烟风机房的百叶窗等。

B. 要求：

a. 门无污渍、无破损，开合自如；配套闭门器、门锁、把手、门框或门禁装置完好。

b. 检查期限：每月巡查1次，有问题要及时修复。

5.2.4 公共卫生间及茶水间

A. 种类：写字楼、工业厂房各楼层卫生间、茶水间和住宅公共卫生间。

B. 要求：

a. 设施设备维护员工定期检查座便器、冲水箱、洗手盆、小便感应器、干手机、厕位门锁、茶水间水龙头、开水器等能正常使用，要保持上述设施无积尘、无锈斑、无滴漏、无堵塞，反应灵敏，完好率100%。

b. 保洁员工在日常工作中发现问题要及时向主管或设施设备维护部报告。

c. 检查期限：每日巡查1次，有问题要及时修复。

5.2.5 公共照明

A. 种类：包含大堂、电梯厅、公共走廊、应急照明、消防通道安全出口指示、管理用房及设备房、外墙立面射灯、内外广告灯（箱）、地库照明灯、广场地脚灯、水池彩灯等，以及相应的开关箱。

B. 要求：

a. 项目根据灯的种类、使用性质和部位，制定检查周期、维护保养要求。

b. 一般大堂、电梯厅、公共走廊、应急照明、消防安全指示等重点部位每日巡查后须及时更换；广告、地库照明、光彩照明等次要部位照明可统一更换，但不能影响环境对照度的要求。

c. 照明配套开关箱须定期检查开关状态、紧固螺丝、电线有无绝缘老化和发热，并清洁开关箱卫生。

d. 照明部分甲级写字楼和物业服务等级4级以上的住宅每日巡查1次，其它项目每周巡查1次，日常巡查由秩序维护和保洁员负责，有问题要及时修复。

e. 照明配套开关箱每季度检查维保1次，并有质量记录。

f. 总平高杆路灯、草坪灯须粘贴设施标识。

5.2.6 公共区域墙、地面及天花装饰

A. 种类：建筑大堂、电梯厅、公共通道墙地砖、地毯、地脚线、墙面、公共通道的天花及顶面、水池台阶砖等。

B. 要求：每周进行1次巡查。地面无坏损及严重污渍；墙面、顶面乳胶漆无起皮、大面积色差、污迹和划痕；地脚线无脱落及损坏；天花无缺少及严重污染、颜色一致。有问题应及时处理解决。

5.2.7 大厦公共区内的管道、管槽

A. 种类：包含给水管道、消防管道、空调管道、排水管、排水沟、风管、电缆桥架等各种管线。

B. 要求：

a. 消防主管道表面必须用红色箭头标识水流方向；送排风管道用红色箭头标识风向；供水主管道表面必须用蓝色箭头标识水流方向。

b. 各类金属管道、槽架之间的连接要安装接地线。

c. 各种桥架盖板完好，无缺失。

d. 天面的排水地漏要完好、不堵塞；楼宇内各层的地漏及地库的地漏要完整、无堵塞现象，每月检查1次，保证排水通畅。

e. 总平道路上各种雨污水、电井、消防井盖方向保持一致，金属井盖周围刷黄漆，中间刷黑漆。

f. 雨污水管道每半年检查1次，如有堵塞须及时清理。

g. 各管道上的阀门要求开启灵活，完整无损，阀门及管道均无滴漏现象。

h. 消防、给水等主要阀门有“常开”、“常闭”标识，开闭指示明显、准确。

5.2.8 地库

A. 地库排水沟要求通畅，无堵塞现象。

B. 地库的墙面、顶面无渗漏现象，地面无积水，如发现有渗漏水现象，应及时进行防水处理，消除隐患。

C. 地库照明要保持合理的照度，既能满足照明需求，又避免浪费。

5.2.9 会所的管理

A. 会所的设施、设备管理（健身器材、乒乓球桌、台球桌、羽毛球设施、篮球架等）。

B. 会所内的墙面、地面、地板、天花的维护。

C. 篮球场网球场的维护。

D. 会所建筑的维护：卫生间、更衣室、桑拿室的维护。

E. 会所照明系统的维护及管理。

F. 会所内的标识、安全提示标牌要齐全；各场所的注意事项、活动项目的价格表要公示。

G. 对于外包经营项目，应在合同中向对方提出管理要求和注意事项，要求配合管理。

5.2.10 其它

A. 栏杆、灯杆、避雷带等金属设施无锈蚀，如有锈蚀应刷漆除锈。

B. 栏杆、座椅、庭阁等木质设施如有损坏、腐烂等现象应及时维修维护。

C. 化粪池原则上每年至少清掏1次。

D. 航空障碍灯每日巡检1次，有故障应及时处理。

E. 水池无渗漏，喷泉泵运行正常，有喷枪的水景喷水高度一致，不正常时要随时调整。

F. 小区内建筑小品、儿童游乐场设施、健身器材的维护及管理。

G. 小区游泳池的管理和维护。

H. 信报箱等要完好、无损坏。

I. 楼宇内的电井门、管井门、防火通道门、设备用房门（包括闭门器、门锁和门框），要求无损坏、无污渍。

5.3 设备管理

5.3.1 供配电系统

A. 高、低压配电柜、变压器、各区域电源控制柜全部上锁，柜面上设置设备标示卡，具有设备编号、型号、出厂日期、厂商名称、配电范围、责任人等信息。

B. 高、低压配电柜、各区域电源控制柜各指示灯、电流、电压、功率因素等仪表指示准确，开关状态良好。

C. 高、低压配电房应做好防鼠、防小动物的措施：入户门设挡鼠板，各配电柜与电缆沟相通的电缆孔用胶泥等阻燃材料封堵，配电房与室外相通的电缆桥架应进行封堵，有排气扇和窗户的孔洞应安装密度较小的防护网或纱窗。

D. 直接相邻的高、低压配电房应在固定位置统一整齐放置绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手、专用钥匙等；相隔较远的高、低压配电房应分别在固定位置整齐放置绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手、专用钥匙等。

E. 高、低压配电房应分别悬挂配备高低压系统图，并与实际情况完全相符，各种开关接线标注正确。

F. 干式变压器温升在标准范围内，三项温升差值在正常范围内，冷却风扇启动温度设置在80℃。

G. 变压器出线端电压在３８０Ｖ±５％范围内；变压器有单独的隔离网，并上锁，变压器上端无照明等悬挂物，附属控制仪器等装置完好。

H. 配电柜、控制箱固定螺栓无松动，指示灯完好，内部装置无异常声响、无焦糊气味，卫生状况良好，标识准确。

I. 配电柜、变压器、直流屏等设备前后柜应有符合要求的绝缘胶垫，设置黄色警示操作区域；配电柜、操作箱（柜）、设备底座接地电阻值小于4欧姆。

J. 高、低压配电系统每日由电工进行巡视检查：物业服务等级4级以下的住宅项目每日至少巡视检查2次并记录；物业服务等级4级及以上的住宅和普通写字楼项目每日至少巡视检查3次并记录；甲级写字楼每两小时须巡检并记录。

K. 停用的开关应将操作手柄置于“关”的位置并悬挂“严禁合闸”标识。

L. 配电柜内部各二次线路端子处连接紧密，线号完好规范，连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮正常；供电主回路触头无发热，开关、线路温升在正常范围内，柜后零线连接牢固。

M. 电容补偿柜内接触器动作灵敏，补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧,功率因数不小于０.95，三相电流一致。

N. 双电源柜主用、备用转换正常，接触器没有异常声响。

O. 高、低压配电柜的检修、停送电严格按照相关操作规程执行，严禁带电作业。

P. 直流屏电池、消防应急电源电池至少每3个月检测维保1次，并做充放电实验。

Q. 高、低压配电房地面的日常清洁由值班人员负责，每班交接时接班人员负责检查监督前班的清洁工作；各配电柜的定期清洁由相关设备管理责任人负责。

R. 变配电系统须制定《配电房管理制度》、《配电倒闸操作规程》、《变配电维保作业规程》、《变配电运行管理规程》，并按公司统一要求悬挂在配电房明显位置。

S. 配电房内设置“机房进出人员登记表”，除值班人员和本部门工作人员外，其他外来人员必须经主管以上领导同意后登记进出。

5.3.2 发电机

A. 发电机房门设置挡鼠板，电缆桥架穿墙空洞封堵。

B. 机油油质无发黑，油位在L-H之间接近H处。

C. 柴油油箱室安装防爆灯，储备有消防沙，油箱油位是80%位置，油箱、油管无渗漏。

D. 发电机冷却水清澈，无杂质，水位正常。

E. 发电机启动后各部件无异常声响，无异常震动，柴油发动机转速稳定，发电机输出电压符合标准要求。

F. 发电机排烟风机能够与发电机联动并具有延时停止设置，运行时没有异常声音。

G. 发生停电事故后，最多不超过15分钟，发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。

H. 发电机及机房每周清洁维保、检查1次，发现问题及时处理并留下记录。

I. 正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置，每月启动试运行1次，每次运行时间为15-30分钟，并做好运行维保记录。

J. 发电机房放置“机房进出人员登记表”，非设施设备维护部人员进出必须登记。

K. 发电机具有防止向电网反送电的措施。

L. 发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。

M. 蓄电池电压一般为：26.5V-28V；电池电解液适量，不应露出极板；蓄电池不应发生：外部短路、电压失常、电极板膨胀、气塞孔堵塞、电解液内含有机杂质、严重爬碱等现象。

5.3.3 电梯

A. 正常运行管理要求

a. 电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，电梯平层准确，误差在正负7mm以内。

b. 轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；轿箱内照明良好，设有监控探头的从监控中心能看清乘客面孔；停电后至少维持半小时照明供电。

c. 电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有晃动而产生的撞击声。

d. 轿箱内紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰。

e. 轿箱内应张贴电梯维保单位及责任人、电梯年检合格证、乘客须知、禁止吸烟等标识。

f. 电梯机房通风良好，配备有定时功能的风扇或空调；排风扇、窗户有防小动物进入的防护网或纱窗，室内温度保持在5℃-40℃之间。

g. 电梯专用工具应完好，并悬挂、摆放整齐。

h. 电梯机房入户门设置挡鼠板，如机房温度超过规定，可能影响设备运行时可打开机房门，但是必须安装防盗护栏，避免人员随意进出。

i. 建立完善的电梯系统运行管理制度、巡查制度和操作规程、应急预案等相关管理制度和规程，将《电梯机房管理制度》、《电梯运行管理规定》、《电梯安全操作规程》、《电梯困人救援规程》按公司统一要求悬挂在机房明显位置。

j. 要求电梯维保单位提供维保人员上岗资格证，与电梯安全员证悬挂在机房明显位置。

k. 机房内设置“机房进出人员登记表”，非电梯管理人员进出必须登记。

B. 维护保养要求

a. 电梯年检合格证、维修保养合同完备，建立对电梯维保单位的工作及人员有效的监督管理制度，每月有电梯外包考核表。

b. 电梯外壳接地电阻小于4欧姆，动力线绝缘电阻大于0.5兆欧，控制线绝缘电阻大于0.5兆欧。

c. 控制柜内的排风扇运行正常，柜内温升符合要求，线路整洁，电器表面无积尘现象；主回路接触器灭弧罩没有打火碳化迹象，测三相不平衡电流在5%范围内。

d. 各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲、指示灯、照明工作正常，无缺损，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。

e. 轿箱门刀对厅门地坎间隙为5—8毫米，轿箱地坎对门厅间隙应为25毫米，门厅锁啮合应不小于7毫米，层门外面不允许能用手把门钹开。

f. 曳引机电动机轴承温度应不高于８０度，电动机连接紧固，无晃动，电机无异常声音；减速器内润滑油清洁，无渗漏，油面在标准范围内。

g. 曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间无磨擦现象，制动系统工作可靠，无不正常的撞击声；闸瓦与制动轮间隙０.7毫米；制动器线圈温升不超过相应电梯温度要求范围。

h. 曳引机电动机至少每年更换新的润滑脂，箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油；减速器的机件和轴承温度应不高于75度，油温不高于85度；减速器运行时无不均匀的噪声或撞击声；螺栓无松动，无锈蚀。

i. 轿厢导轨自动润滑装置的储油盒油位，应高于最低要求油位；滑动导靴的衬垫磨损量小于1毫米，间隙应均匀；导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤，导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。

j. 缓冲器用油凝固点应在负10度以下，油面高于最低要求油位；缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。

k. 安全钳传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑，钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂，其动作应灵敏可靠；安全钳楔块与导轨工作面间隙一般为4毫米左右。

l. 轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀，钢丝绳要求无断丝、断股、生锈的现象，磨损直径小于90% ，钢丝绳表面没有油泥的现象，平层记号明显；导轨要求无生锈、无油泥的现象。

m. 应要求电梯维保公司拟定电梯的月度、季度、年度维保计划和相应的维保项目、标准，每月月末拟定下月的维保安排；要求维保的频次为15天/次，每次维保后必须提供相应的维保记录。

5.3.4 空调系统

A. 电加热采暖设备的电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧；电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味；空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。

B. 采暖循环水过滤器要求每年清理1次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。

C. 空调系统使用高位水箱补水的，水箱应无泄漏、外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠；变频补水的，热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效；变频器、水泵、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠；补水压力控制准确稳定，波动压力小于0.05兆帕；采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时检查1次电接点压力表压力指针是否在区间范围。

D. 空调冷却塔噪音小于65分贝，风扇转速风量达到设备要求。防鼠、防虫措施完好，滤网干净，无大量污物；冷凝水畅通，转动部位无异常声音；接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水，停塔后盘中水不溢流；冷却水、冷冻水的水质经过检查符合要求。

E. 冷却塔风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动；布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活；滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。

F. 机组运行时的油温、压力、温度等运行数据符合设备使用说明书或国家、行业相关规范标准。

G. 空调系统电气部分应保持干噪，机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。

H. 水泵电机运行时无糊焦味，无冒烟现象，外壳温度不超过额定温升，电机运行无杂音，无碰撞冲击声；电机三相不平衡电流不超过额定电流的5%，运行电流不超过额定电流的110%。

I. 风机盘管出口风速、温度达到额定值，风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全；电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流；盘管无漏水现象，保温良好；出风口温度达到设备要求。风机盘管回风过滤网每半年清洗1次。

J. 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统检查。

K. 运行期间每日巡视2 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。

L. 有节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。

M. 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管虑网，每2年清洗消毒1次风管。

N. 每半年检查1次管道、阀门并除锈；每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪音。

O. 空调主机机房、水泵房、空调器组应建立相应的管理制度、操作规程，机房内设置“机房进出人员登记表”，非空调管理人员进出必须登记。

P. 空调主机、冷热循环水系统、冷却塔、空调器组等主系统每年春秋换季停机阶段应进行换季维保。

5.3.5 给排水系统

A. 采用变频供水的，变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。

B. 排水系统有自动启动装置；排水系统故障后可能造成其他损失的积水坑应该装设超高水位报警装置；下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积；各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。

C. 水泵房门设置挡鼠板，水箱（池）加盖上锁，对钥匙能有效管理；在通气口和溢流口有装防虫网；水箱（池）有液位显示标识，有总容积标识；水箱（池）设置有高水位、低水位报警（楼顶水箱根据实际需要确定）。

D. 泳池水质循环系统各种阀门位置正确，水质处理流程符合要求；沙缸多档阀转动灵活，反冲洗压力差不大于0.7km/cm2；泳池及各种水景水底灯使用不超过12V的低压灯。

E. 各种水泵没有异常声音，无异常震动，机油位正常，未混入水份；电机运行电流在额定范围内，温升符合要求，水泵轴无泄漏。

F. 止回阀能够防止水倒流，碟阀、闸阀能够正常开启和关闭，给水自动控制阀门能正常工作。

G. 各压力表指示正确，控制压力表能正确动作，表内未进水。

H. 生活水泵每天至少巡视检查2次，并记录运行状态；排污泵汛期每日巡查2次，排水设备每月至少进行1次全面巡查，发现问题及时处理并留下记录。

I. 如果一个变频器控制多个电机，电机需要循环使用，不能固定一台使用。

J. 生活水泵房要建立相应的管理制度、应急预案和操作规程并上墙公示，有二次供水的生活泵房有二次供水卫生许可证和相关工作人员的健康证。

5.3.6 消防系统

A. 消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求；稳压罐没有漏气漏水现象，压力显示正确；在泻压低于消防最低水压的情况下稳压系统能够自行启动。

B. 温感、烟感、手动破玻璃按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消防报警对讲等报警设备能够正常报警；项目应建立烟感、温感地址码清单，并和实际情况相符。

C. 消防控制中心能够对消防泵、防火卷帘门、抽风机、送风机等设备进行控制；抽风机、送风机运转良好，噪音在正常范围内；各处送风阀、排烟阀能够控制开启。

D. 消防广播、消防警铃能够发挥作用，高层大厦各楼层和消防通道按规定设有疏散指示；（疏散图），在停电的情况下能够正常发光半小时；没有消防广播的，应有其他措施通知客户。

E. 设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用；启动后会对设备造成损坏或对顾客产生影响的设备必须有防止误动作的措施，防止误动作的措施不能影响紧急情况下启动这些设备。

F. 项目的技术人员熟悉消防设备的位置、各部分的用途和操作方法，控制中心人员熟悉在发生火警后启动消防设备的方法和注意事项。

G. 消防系统每周至少进行1次全面巡查；消防水管进行1次泄压试验，发现问题及时处理并留下记录。

H. 消防水泵、喷淋水泵至少每个月试运行1次；消防水泵每半年进行1次带载试验并做好记录，要求消防水泵、喷淋水泵供水系统启动不堵转跳闸；止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏；水流开关、水压力开关动作准确稳定，消防控制中心主机、消防联动控制柜运行稳定。

I. 小区内水泵结合器标明是供应消火栓还是供应喷淋，是供应高区还是供应低区；消火栓每月至少进行1次全面检查并张贴检查标识，消火栓外表、相关使用说明、箱内消防水带、枪头等齐全完整，箱门灵活完好。

J. 消防排烟系统，消防广播系统，各种模块处在良好工作状态，设施功能完备无损坏。

K. 喷淋头：无泄漏，外观完整；消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。

L. 消防水泵房要有相关制度、操作流程上墙公示。

M. 有专业消防维保公司的项目，需要维保公司根据消防设施设备维保频率和要求的不同制定月度、季度、年度的消防维保计划，并监督考核其计划的执行情况，留下质量记录存档。

5.3.7 安防系统

A. 周界红外线报警设有镜头的，在触动报警时要求能自动对报警地点进行录像并将监视器定格在报警位置；技术员每周对红外报警进行1次检查，测试灵敏度，防止绿化等植物阻挡红外对射。

B. 控制中心备有监控镜头分布清单以及每个显示器循环的监控镜头清单；对监控镜头每月清洁保养1次，对效果不好的进行调整。

C. 每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，对视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养，检查录像带或硬盘录像的效果。

D. 小区出入口、单元门门禁系统运行稳定，没有异常噪音，开门停留时间合理；每月对电子锁进行1次普查，检查灵活性、失电状态能顺利开门；刷卡器上的标识清晰，在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启；有居家安防系统的，每年进行1次双向测试。

E. 控制中心能与住户家清晰对讲，单元门与中心和住户对讲效果良好。

F. 停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置；道闸杆上装有防撞胶垫；道闸旁边有防止行人通行的警示标识。

G. 无线对讲信号能够到达项目除地下室以外的任何角落。

H. 每月对电子巡更系统进行维护。

I. 每年有各系统维护保养计划，每月有维保、维修记录。

6. 支持性文件

无

7. 质量记录表格

无

附件：房屋及设施设备检查维保内容和标准（见附表1、附表2）

5.4.1 附表2：设备设施检查维保内容和标准